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抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款，买受人在查封之前实际占有房屋，且未办理过户登记非买受人过错的，买受人享有足以排除强制执行的权利。

但在以租抵债中，是否能够适用“买卖不破租赁”原则，认定承租人依法享有阻止向受让人移交占有被执行房屋的权利，司法实践中已存在不同观点，主流观点为否定说，即以租抵债不同于一般情形的房屋租赁关系，不适用“买卖不破租赁”原则，承租人不享有阻止向受让人移交占有被执行房屋的权利。

实践中，在债务人无力履行债务时，通常出现以物抵债的情形，而出现最多的则是以房抵债。当事人达成以房抵债的合意后，尚未办理产权变更登记时，债务人作为被执行人，其名下房屋被列为执行标的的，以房抵债中的债权人是否享有排除强制执行的权益？即该情形是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定？对于上述问题，最高人民法院法院在（2019）最高法民申1560号案件中表明了态度，即“以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款，买受人在查封之前实际占有房屋，且未办理过户登记非买受人过错的，买受人享有足以排除强制执行的权利”。

最高人民法院认为：

本案中，闫国防与坚实公司签订了《房屋预售合同》，虽然因合同中记载了于2013年11月28日取得的房屋预售许可证号，而无法确认该合同的具体签订时间，且合同并未在房屋管理部门办理备案，但根据坚实公司2013年11月14日出具的购房款收据，以及闫国防于案涉房屋查封前的2014年9月入住的事实，原审法院认定闫国防与坚实公司在人民法院2017年4月24日查封案涉房屋之前已经形成了商品房预售合同关系，并已实际占有使用案涉房屋，并无不当。关于二审法院认定闫国防支付案涉房屋购房款是否有事实依据的问题。根据二审查明的事实，2013年10月4日，坚实公司、黑龙江省力业建筑工程有限公司（苏某某）及闫国防签订三方抹账协议，该协议约定坚实公司将案涉房屋抵顶给黑龙江省力业建筑工程有限公司（苏某某）用以偿还欠付工程款，黑龙江省力业建筑工程有限公司（苏某某）与坚实公司协商同意以房票形式直接转开给闫国防。同日，坚实公司为闫国防出具收到885600元的收据，收款方式为抹账（防水）。苏某某出具收到885600元“上款系苏某某工地抹账给闫国防房款”的收据。

2013年11月14日，坚实公司为闫国防出具案涉房屋收据，收据载明：收款方式现金，人民币404991.6元。坚实公司2013年会计账体现，2013年11月30日收苏某某抹账认购房款（闫国防）。以上证据能够相互印证，二审法院据此认定闫国防给付坚实公司案涉房屋全部购房款并无不当。

综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，闫国防对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益，二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出判决，并无不当。

根据上述案例，是否能够推定出以租抵债中，可以认定以租抵债合意已达成之日为承租人向出租人给付房屋租金之日？或者在以房抵债的情况下，房屋作为执行标的，承租人是否能够依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定享有阻止向受让人移交占有被执行房屋的权利？

司法实践中，绝大部分法院的观点是以租抵债的房屋租赁关系不同于一般情形下的房屋租赁关系，在性质上属于债权债务关系，不适用买卖不破租赁，在执行程序中不能享有承租人的权利，即不能阻止向受让人移交占有被执行房屋。只有个别法院认为以租抵债与一般的租赁关系在本质上并无不同，应当适用买卖不破租赁，承租人应当享有法律规定的一切权利。

法院观点一

以租抵债协议不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，其目的是以房屋使用权抵偿欠款，而不是承租人承租房屋并向出租人支付租金，不符合合同法规定的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的情形。所以当事人双方仍系借款合同关系，无租赁合同关系。案件名称：王科与宁夏银行股份有限公司中山支行、宁夏宏博汽车销售服务有限公司等案外人执行异议之诉案（2017）宁01民初16号案件来源：无讼网银川市中级人民法院认为：

本案的争议焦点是王科是否享有涉案房屋的租赁权以及本案是否适用买卖不破租赁的原则。根据已生效的宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第6934号民事判决，被告王全江欠付原告王科借款本金560万元及相应利息。王科称2015年8月17日，其与王全江等人签署《房屋租金抵顶借款协议》，从该协议约定的王全江以房租费抵顶欠付王科的债务等主要内容可以明确该协议的实质是以房屋使用权的方式抵顶560万元的借款，该协议不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，王全江、王科签署《房屋租金抵顶借款协议》的目的是王全江以房屋使用权抵偿欠款，而不是王科承租房屋并向王全江支付租金，不符合合同法规定的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的情形。所以王全江、王科双方仍系借款合同关系，王全江与王科之间没有租赁合同关系，故本案不适用合同法规定的"买卖不破租赁"的原则，王科不享有涉案房屋的租赁权，王科就执行标的不享有足以排除强制执行的合法权利。

法院观点二

1.以租抵债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。而“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。以租抵债并不适用“买卖不破租赁”原则。2.“买卖不破租赁”是当事人之间的一种基于意思自治的民事行为，强制拍卖中，被拍卖的标的物已被法院查封或冻结，被执行人已丧失了处分权能，法院基于法律赋予的职权强行对该标的物予以处置变现，在强制拍卖中并不能体现拍卖标的物原所有权人的意思表示，以租抵债亦不适用“买卖不破租赁”原则。案件名称：呼玉波与吴亚峰因案外人执行异议之诉案（2018）冀01民终6890号案件来源：无讼网石家庄市人民法院认为：房屋租赁合同”是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。而本案中从《房屋租赁合同》的内容看是基于2015年5月28日逄洪拖欠呼玉波200万元无力偿还，呼玉波为了使自己的债权得以清偿，同意逄洪以其名下位于石家庄市裕华区年房屋居住使用权的方式抵顶200万元的部分欠款，而签订的该合同，用使用权益偿还所欠债务。可见，《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。而“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。而本案呼玉波与逄洪签订的《房屋租赁合同》是债务人逄洪以房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，所以并不适用“买卖不破租赁”原则。

另外，“买卖不破租赁”是当事人之间的一种基于意思自治的民事行为，与本案中的强制拍卖不同，强制拍卖中，被拍卖的标的物已被法院查封或冻结，被执行人已丧失了处分权能，法院基于法律赋予的职权强行对该标的物予以处置变现，在强制拍卖中并不能体现拍卖标的物原所有权人的意思表示，因此本案亦不适用“买卖不破租赁”原则。

法院观点三

以租抵债，系名为租赁实为欠款关系，承租人并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的承租人，其主张对房屋享有承租人的权利，不符合法律规定。案件名称：田运凯因与被上诉人袁春梅、孙卫国执行异议之诉案（2019）豫01民终12005号案件来源：无讼网郑州市中级人民法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，根据上诉人及袁春梅的陈述，结合上诉人提交的房屋转让协议、房屋租赁协议等可知，上诉人与袁春梅之间是以房屋使用权抵偿欠款的行为，双方之间名为租赁实为欠款关系。因此，上诉人并非上述法律规定的承租人，其主张对案涉房屋享有承租人的权利，不符合法律规定。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

观点碰撞

法院观点

1.因为租金的支付方式是以租抵债即认为以租抵债租赁合同在本质上不属于租赁合同，不能适用“买卖不破租赁”的规则，缺乏依据。2.“买卖不破租赁”的规则本身即是对合同相对性原则的修正，是合同相对性原则能够被突破的特例，故执行拍卖的买受人之物权应当优先于承租债权的主张，不能成立。案件名称：上海恒企教育培训有限公司、邰雨和与李金木房屋租赁合同纠纷案（2017）沪02民终11326号案件来源：无讼网上海市第二中级人民法院：根据已查明的事实，李金木与天磊公司于2013年3月10日就涉案房屋签订了为期十年的房屋租赁合同，后涉案房屋于2013年4、5月分别设定抵押，2016年邰雨和通过司法拍卖程序取得涉案房屋的所有权。在邰雨和拍得涉案房屋之前，拍卖行提供的《特别告知》及涉案房屋的《房地产估价报告》均可显示，涉案房屋是带租约拍卖，且《房地产估价报告》中也表示涉案房屋的估值考虑了相关租赁合同对房屋价值的影响。由此可以认为，即使邰雨和已通过拍卖程序成为了涉案房屋的所有权人，亦不能导致李金木基于其与天磊公司签订的租赁合同而对涉案房屋享有的使用权当然失效。恒企公司、邰雨和称李金木与天磊公司之间的房屋租赁合同虽名为租赁合同但实为以租抵债，故李金木与天磊公司之间的债权债务关系不能对抗邰雨和对涉案房屋享有的物权。但第一，仅因为租金的支付方式是以租抵债即认为李金木与天磊公司的租赁合同在本质上不属于租赁合同，不能适用“买卖不破租赁”的规则，显然缺乏依据；第二，“买卖不破租赁”的规则本身就是对合同相对性原则的修正，是合同相对性原则能够被突破的特例，故本案中恒企公司、邰雨和欲以权利属性的差别来论证邰雨和之物权应当优先于李金木之债权的主张，显然也是不能成立的。

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