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【来源】人民法院案例库

关键词 民事 排除妨害 房产租赁 查封

基本案情

  2008年6月26日，案外人上海某甲工程机械有限公司（以下简称“某甲公司”）因贷款需要，将其位于上海市奉贤区金汇镇工业路X号的房产向上海某银行股份有限公司南汇支行设定了最高额抵押，抵押债权为人民币18,000,000元（以下币种同），期间自2008年6月26日至2011年6月25日。2008年9月27日，某甲公司再次将该系争房产办理持证抵押给上海某担保有限公司，债权金额为3,400,000元，抵押期间为2008年9月27日至2009年9月19日。2009年10月30日，浙江省乐清市人民法院查封了该处房地产，查封期间自当日起至2011年10月30日止。后2010年5月6日、5月12日上海市浦东新区人民法院（以下简称“浦东法院”）两次轮侯查封了该处房产，查封期间分别为自当日起至2012年5月6日及5月12日。2010年6月11日，江苏省昆山市法院对系争房产同样执行了轮侯查封措施，查封期间自当日起至2012年6月11日。2011年4月20日，被告与某甲公司签订了租赁合同一份，由被告承租本市奉贤区金汇镇工业路X号一幢厂房，面积为3,750平方米，包括宿舍楼三楼、宿舍楼旁边的食堂、一楼办公楼一半（东面）、三楼办公室两间。租赁期间自2011年5月20日至2016年4月9日止，年租金为670,000元；同年5月20日被告入驻租赁的厂房从事生产经营。2011年4月27日，浦东法院委托上海某某拍卖有限公司拍卖被执行人某甲公司所有的位于本市奉贤区金汇镇工业路X号内房地产等建筑物。2011年12月29日，原告以30,000,000元的最高价竞得系争房产。2012年2月16日，浦东法院以(2010)浦执字第10355号民事裁定书确认了原告取得上海市奉贤区金汇镇工业路X号内房地产等建筑物的所有权及相应的其他权利，并确认原告从即日起可办理相关产权过户登记手续。2012年6月27日，原告向房地产管理部门办理了产权过户登记手续并取得了相应房产证。后原告发现被告在该处厂房中从事生产经营，遂要求其搬离。但被告拒绝搬离，要求继续租赁该厂房，并向原告支付了自2012年4月19日至2012年7月20日的租金167,500元。原告遂诉至法院，要求判令被告搬离位于上海市奉贤区金汇镇工业路X号的3,750平方米厂房，并支付占有该厂房期间自2012年2月16日起计算至本判决生效之日止的经济损失，暂计算至2012年4月16日的经济损失为111,666元。

  在本案的审理过程中，原告补充了被告已经向原告支付了三个月的租金共计167,499元的事实，并将诉请变更为要求判令被告搬离位于上海市奉贤区金汇镇工业路X号的3,750平方米厂房，并支付该厂房占有期间自2012年7月21日起至被告实际搬离之日止按每月55,833元计算的租金损失。

  被告上海某新型建材有限公司辩称，不同意原告诉请。被告有权根据“买卖不破租赁原则”的原则，拒绝搬离系争厂房。

  上海市奉贤区人民法院于2012年9月22日作出（2012）奉民二（商）初字第1979号民事判决：一、被告上海某新型建材有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市奉贤区金汇镇工业路X号；二、被告上海某新型建材有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告自2012年7月21日起至实际搬离之日止按每月55,833元计算的经济损失。

  一审判决后，被告提起上诉，上海市第一中级人民法院于2013年1月17日（2012）沪一中民四（商）终字第1796号作出民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

  法院生效裁判认为，本案的争议焦点在于被告是否可依据“买卖不破租赁”的原则要求继续承租系争厂房？根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，该条文系“买卖不破租赁”原则的体现，其立法本意为维护市场上平等主体之间的交易秩序，并以此保障承租人的权利。针对本案被告的租赁权是否足以对抗原告的所有权的问题，首先，应当明确本案被告拥有的租赁权实为基于其与案外人某甲公司签订的租赁合同而产生的一种包含占有、使用等权能的用益物权，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定，房屋租赁合同应当向房地产部门办理备案登记手续，在本案庭审过程中，被告明确其与案外人某甲公司的租赁合同并未经过房地产部门登记备案，故被告的租赁权并不具有相应的公示公信力，不能对抗善意第三人；其次，本案被告承租事实发生于多家法院查封之后，而在他人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约不应及于受让人，除非受让人同意。因为查封的目的是实现债权，被告在订立租赁合同之前，理应了解承租房屋的基本情况，但是被告在庭审中明确租赁前未能核对该房屋的相关情况及权利人的情形下，却仍贸然与某甲公司订立租赁合同，由此带来的风险只能由被告自行承担；最后，基于例如强制拍卖取得所有权的行为应为公法所调整，不再适用《中华人民共和国合同法》，本案原告是基于法院强制拍卖取得系争厂房的所有权，该方式并不能体现平等主体之间的意思自治，而是基于公法上的强制行为，当然不应该适用“买卖不破租赁”原则。

  综上，法院认为，本案不适用于“买卖不破租赁”原则，原告有权要求被告搬离上海市奉贤区金汇镇工业路X号的厂房并赔偿原告自2012年7月21日起至实际搬离之日止按每月55,833元计算的经济损失。

裁判要旨

  《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了租赁合同中“买卖不破租赁”的原则，该原则系指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。但是针对人民法院对债务人的财产采取查封、冻结等强制措施之后，债务人才设定租赁权的情形，应为上述原则的例外，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，不应继续适用“买卖不破租赁”原则。

关联索引

  《中华人民共和国民法典》第229条、第240条、第725条（本案适用的是2007年施行的《中华人民共和国物权法》第28条、第39条，1999年施行的《中华人民共和国合同法》第229条）

  《中华人民共和国城市房地产管理法》第54条

  一审：上海市奉贤区人民法院（2012）奉民二（商）初字第1979号民事判决（2012年9月22日）

  二审：上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民四（商）终字第1796号民事判决（2013年1月17日）