杨嘉麟

关键词：农村宅基地 房屋买卖 合同效力 合同履行 登记

案例：

2000年8月16日原告与被告签订房屋买卖协议，将其座落于北翟营村的旧宅院以35000元的价格卖给非本村村民的被告。十年后，恰逢城中村改造，原告为了获得拆迁补偿欲要回该房屋，便以自己卖房时不懂法、不知道农村宅基地使用权不允许在非本集体组织成员间流转为由，向法院起诉要求判决原被告之间签订的房屋买卖协议无效。经过律师和法院的调解，最终双方达成一致：由原告返还被告35000元的购房款，同时补偿被告65000元。

背景：农村村民为何要转让房子？

1.人口迁移原因。在上世纪90年代，由于生产力落后，部分农民举家外出谋生，于是将农村的房屋出卖，以获取更多的资金。同时，部分城市居民购买农村房屋用于休假时居住，少数离、退休老人购买农村房屋后到农村定居。

2.一户多宅原因。一是有的农村村民因继承或接受遗赠而取得多处房屋;二是有的农村村民违规建房或者以民俗旅游接待房屋等经营性房屋形式多处建造房产;三是部分农民抢占、超占宅基地;四是有的农村住房不具备翻建条件，重新审批宅基地后原房基也没有退回。

3.农转非原因。由于国家征地、小城镇建设等原因，部分农民户口变更为城镇户口，农民自身也搬迁到城镇生活，不再需要原有农村房屋，于是将农村的房屋出卖。

4.其他原因。随着商品房价格的攀升，很多买不起房的人希望能够到农村购买房屋，这其中也有个人为了盈利而囤积农村房屋。

卖房后农村村民为何又要反悔？

一是农村房屋升值引发利益博弈。自2000年以来，随着城市商品房价格攀升、农村基础设施的改善，无一不使农村房屋价值水涨船高。10年间，农村房屋住宅疯涨，正是房屋的增值使得部分出卖者反悔，以各种理由起诉到法院要求将房屋收回。

二是农村房屋征用、拆迁巨额补偿引发纠纷。近年来，城区不断向周边农村扩张，大量农村房屋被征用或被拆迁。在房屋被征用和拆迁时，巨大的利益令已经出卖了房屋的村居民追悔莫及，想方设法向法院起诉，要求确认房屋买卖合同无效。

农村宅基地上房屋买卖的若干情形？

从农村村民转让房屋受让方的主体特点上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之间买卖房屋，其当事人双方毕竟没有脱离本集体经济组织，一般争议不大，进入诉讼程序解决争议的较少。目前主要争议仍在城市居民和外村村民购买房屋的效力问题上，主要形式表现在：

1、城市居民取得农村村民宅基地上房屋的方式：有依据继承、赠与等行为取得的；有因农转非后仍继续持有的；有依据买卖协议取得的；有购得诉争房屋后又将房屋转卖本村村民或外村村民的；也有转手卖给其他城市居民的。

2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：这种情况包括不同省份、市区之间，乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外，还有转让后该买方的外村村民又与本村村民结婚的；有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同，现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式，更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看，诉争房屋转让过程中及其后，宅基地使用权多以未发生改变为主，也有受让方取得行政机关核发的宅基地使用权证书的情况，有取得建房批示许可以及诉争土地被征为国有的情形。

由于现有法律规定不够完善，不够详尽，房屋土地管理行政机关又处于以不予核发土地使用权证书为手段的消极管理状态，近年来审判实践中对宅基地上房屋买卖行为的法律适用问题存在诸多争议。

律师阐述：

对于农村宅基地上房屋买卖的纠纷，主要是本村村民将房屋卖给非本村村民，这样就涉及到合同的效力和合同能否实际履行的问题：

1、主体条件和“一户一宅”标准不影响合同的效力

合同效力的判断应以法律规定的合同有效要件为标准。对于农村宅基地上房屋买卖合同，一部分人认为是无效的，而可能导致无效的理由是其违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定。”此外即使合同违背了其他部门颁布的规范性法律文件的强制性规定，也不能因此认定合同无效。虽然《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定“农村房屋不得向城市居民出售。”《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。”但其发文机关都是国务院办公厅，并非行政法规，不能作为判断合同效力的依据。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”并未禁止农村宅基地上房屋的出售和出租。至于第六十三条规定“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由，因此即使违反了受让主体的身份条件和“一户一宅”的标准，买卖合同仍应认定有效。

2、是否办理房屋的过户登记不影响买卖合同的效力

有观点认为农村宅基地房屋买卖合同违反了法律关于此类合同在订立前后应当办理申请、审查、批准和登记手续的规定，因此应当认定房屋买卖合同无效。应当指出的是，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”根据该规定需要办理批准、登记等手续后生效的合同，必须有法律或行政法规上的依据。《中华人民共和国土地管理法实施条例》虽可适用，但相关条文规定的是土地使用权的变更自变更登记之日起生效，因而规范的是物权行为，而非属于债权行为的买卖合同。并且，从登记设立的目的考察，登记作为不动产物权变动的公示方式，就宅基地房屋买卖行为而言，登记的只能是宅基地使用权和房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同本身。从登记的性质而言，登记是生效房屋买卖合同的履行内容之一，如果认为房屋买卖合同自登记之日起生效，则混淆了物权行为和债权行为的生效要件。进行过户登记是生效的房屋买卖合同当事人的义务之一，而不是合同有效的要件。

3、合同履行问题

此类合同如果取得了有关组织或部门批准并办理了过户登记手续的，应继续履行；经过有关组织或部门批准但未办理过户登记手续的，可责令补办；未经批准而无法办理过户登记手续的，属于合同无法履行，如果出卖方要求解除合同返还房屋的，应当支持其主张，判决返还房屋。由此造成买房损失的，买方可要求卖方赔偿损失。

综上所述，因为目前农村宅基地上房屋买卖合同效力如何认定并无明确的法律规定，所以此类合同在实际案件中一般被认定为无效，双方返还，有的能得到一定的补偿，具体的补偿标准也不确定。