房屋租赁合同履行中产生纠纷，承租人拒交租金并拒绝返还房屋，出租人未经通知承租人解除合同而于2020年6月直接起诉要求解除租赁合同、支付租金等，合同解除时间该如何确定？北京一中院近期首次适用《中华人民共和国民法典》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》中关于合同解除时间的相关规定，依法审理一起房屋租赁合同二审案件，明晰了合同解除时间确立的规则。

案情简介：东山公司因自身业务发展需要，承租了银石公司位于郊区的一套水库房屋。双方在《租赁合同》中明确约定：租赁期限自2009年6月1日至2029年5月31日，租金前五年为每年60万元，每五年增加10万元，最后五年为90万元。此外，双方还约定了违约责任，即承租方逾期60天仍未交纳当年租赁费及违约金的，出租方有权追究承租方违约造成的各项经济损失。合同签订后，银石公司依约交付了水库房屋，东山公司按照约定支付房屋租金。然而自2013年开始，东山公司因为自身业务经营等原因开始拖欠租金，直到2017年6月才补交了部分租金。根据银行流水显示，东山公司欠付租金达到280万元。银石公司将东山公司诉至法院，主张东山公司长期拖欠租金，已经违反《租赁合同》的约定，银石公司有权解除合同，并要求东山公司支付租金、违约金和占有使用费，同时将涉诉场地房屋腾退返还给原告。东山公司则辩称，根据《租赁合同》中约定，若东山公司逾期60天仍未交纳当年租赁费及违约金，本合同立即终止。东山公司逾期未交付租金达60天，按照合同相关约定，本租赁合同已经终止，因此双方权利义务关系已经消灭。另外，东山公司此前已交纳了100万元保证金，应当折抵相关费用。

法院认为

一审法院认为，东山公司欠付租金已构成违约，银石公司有权解除《租赁合同》，东山公司亦应当向银石公司支付欠付租金。一审法院判决解除银石公司和东山公司签订的《租赁合同》，东山公司向银石公司支付租金280万元，并另行支付占有使用费。东山公司向银石公司支付违约金4万元。东山公司不服一审判决，向北京一中院提出上诉。北京一中院二审审理后认为，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。根据《民法典》的规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。东山公司违反《租赁合同》的约定，长期拖欠租金，银石公司在未通知东山公司解除合同的情况下，直接起诉要求解除其与东山公司之间的《租赁合同》，东山公司于2020年7月15日收到起诉状副本，《租赁合同》应于2020年7月15日解除。一审法院未明确合同解除的时间有误，北京一中院予以纠正。此外，关于东山公司所述的100万元保证金已实际用于折抵前期欠付的租金，其应当支付尚未支付的租金。同时，因北京市新冠肺炎的发生对经营活动造成了影响，对北京市采取一级、二级疫情防控措施期间的租金予以酌情降低，故二审法院最终改判东山公司向银石公司支付租金276万元，对支付占有使用费和违约金的判项予以维持。

法官说法

1、民法典已经颁布并施行，租赁合同解除的法律后果为何不能依据民法典进行裁判?《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案《租赁合同》中的相关争议发生在民法典实施前，属于民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，故本案租赁合同解除后的法律后果，仍应当依照《合同法》等民法典实施前的法律规定进行裁判。

2、合同解除发生在民法典施行前，合同解除时间为何能依照民法典的条文进行确定?

民法典第五百六十五条第二款规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第十条规定：民法典实施前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。本案中，银石公司在未通知对方的情况下直接起诉要求解除《租赁合同》，起诉行为虽然发生在民法典实施前，但由于民法典对该问题进行了专门规定，故应当按照民法典的规定进行处理。

3、签订合同后，一方违约，守约方应当如何行使合同中约定的解除权?民法典第五百六十五条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。由此，如果一方违约，守约方可以采取向违约方发出合同解除通知书的形式来行使合同解除权，合同自解除通知书到达对方时解除。同时，守约方也可以依据上文民法典第五百六十五条第二款的规定，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，此时，合同的解除时间为起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时。

来源微信公号：北京市第一中级人民法院，作者：张宏宇   法务之家