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版权说明：来源 | 最高裁判解析

参考案例朱某花案外人执行异议案

2023-17-5-201-001 / 执行 / 执行异议案件 / 广西壮族自治区柳州市中级人民法院 / 2022.09.13 / （2022）桂02执复60号 / 执行

裁判要旨

拍卖被执行人名下唯一住房时，应当根据比例原则，依次审查拍卖的适当性、必要性及衡量性。可用比例原则的三个子原则以“三步法”对拍卖行为予以规范审查。其一，拍卖涉案房屋难以实现执行到位的执行目的，不符合适当性原则；其二，可选择其他替代执行措施而减少对权益的侵害的，不符合必要性原则；其三，拍卖涉案房屋对被执行人及案外人权益的损害后果，与拍卖可达目的之间不成比例的，不符合衡量性原则。若有其一不符合，则不宜对被执行人名下唯一住房予以拍卖，保障被执行人基本生存与居住权益。

观点

主编：陶凯元、杨万明、王淑梅

来源：中华人民共和国民事诉讼法理解与适用（下）

如果生效法律文书确定被执行人应交付居住的房屋，那么不管该房屋是否为被执行人的唯一一套住房，自执行通知送达之日起，已经给予宽限期，执行法院都可以进行强制腾空，而且不需对被腾退人员进行安置。但在金钱债务履行的案件中，对于被执行人只有唯一住房的，需做好被腾退人员的安置工作，可结合案件实际，选择以下货币安置或提供临时住房的方式，来保障被执行人及相关家属的生存所需房屋：（1）由申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，预付或直接从涉案房屋的变价款中预留五至八年的租金，支付给被执行人；（2）由申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准，为被执行人及所扶养家属提供一定租期的临时住房；（3）法院与有关部门联系，寻找廉租房进行安置，由申请执行人预付或从变价款中预留五至八年的租金给被执行人。

单位作者：人民法院出版社

来源：执行纠纷裁判精要与规则适用

执行实践中，应当注意以下三点：（1）执行唯一住房时，执行法院保障的是被执行人的居住权而不是所有权，即执行法院应该向被执行人表明坚决执行的原则，避免“唯一住房”成为其逃避执行的“避风港”。（2）在保障申请执行人利益最大化的情形下，亦要保障被执行人及其扶养家属的基本生存权利。即租房面积不能低于当地廉租房保障面积，或者申请执行时同意按照当地平均租金为计算标准，扣除五至八年租金等等。同时，只有申请执行人同意权利负担，执行人员才可实际交付唯一住房。（3）执行时应视具体案情采取不同的处理方式，不能统一细化具体的标准。但对“扶养家属”范围的认定不应过宽，对有其他子女赡养的父母、有房产的子女不应包括在内；而对租赁房屋的地域、支付租金的年限则应做宽泛解释，以有利于被执行人生活、工作为原则，但亦应考虑到被执行人执行的态度、申请执行人的经济状况等。

解说

首先，应当审查拍卖的适当性。这意味着需要仔细评估被执行人名下唯一住房是否确实是可供执行的财产，并且执行拍卖是否与实现债权的目的相匹配。在判断适当性时，不能仅仅着眼于财产的物理属性，还需考虑其背后所承载的社会和人文因素。例如，该住房是否是被执行人及其家属维持基本生活所必需的居住场所，如果拍卖将导致被执行人及其家属陷入无家可归的困境，那么这种执行方式可能就不适当。

其次，审查拍卖的必要性至关重要。必要性要求我们思考是否除了拍卖唯一住房之外，没有其他更温和、对被执行人影响更小的执行手段来实现债权。例如，是否可以通过执行被执行人的其他财产，如存款、车辆、投资收益等，来满足债权人的诉求。只有在其他可行的执行方式都无法实现债权的情况下，拍卖唯一住房才应被视为必要的手段。

最后，衡量性要求我们在决定拍卖被执行人名下唯一住房时，综合权衡被执行人的基本生存权利和债权人的合法权益。这需要对双方的利益进行细致的考量和平衡。一方面，要保障债权人能够通过有效的执行手段实现其合法债权；另一方面，也要确保被执行人在执行过程中能够保留最基本的生活保障。在衡量过程中，应当充分考虑被执行人的家庭状况、经济来源、住房的市场价值等因素，以确定拍卖是否会导致双方利益的过度失衡。