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二手房买卖中“跳单”行为的法律认定问题
浏览次数:300 | 发布时间:2023年9月22日

【整理人】董雅茹律师 电话:18233272725

【来源】山东高法


中介机构凭借专业的中介服务、丰富的房产资源和海量的交易机会,成为房屋买卖双方的首选媒介。但由于中介机构在提供中介服务的同时会收取一定的中介费用,加上二手房交易过程中各方利益的驱使,实践中常常会出现“跳单”现象。《民法典》颁布并实施后,将违背契约精神的“跳单”行为上升到法律层面予以明确禁止,那么究竟何种行为才构成“跳单”呢?


案情回顾



2022年4月4日,被告岳某与原告A中介公司签订《房屋买卖居间合同书》,约定:“承购方岳某通过代理方A中介公司购买位于某小区房屋一套,购房总价52万元,包含房屋更名费用,且承购方不承担维修基金。为表示购房诚意、促使合同成立,承购方预先支付5000元购房意向金,如出让方于2022年4月14日18时前同意合同约定的购房条件,则该代理方有权将在承购方不知情的情况下将该意向金作为购房定金支付出让方,同时承购方应以现金方式支付代理方居间服务费5000元。”同日,岳某向A中介公司工作人员王某支付购房意向金5000元。2022年4月9日,岳某至A中介公司处商谈购房具体事宜,因房屋更名未落实等问题未能协商一致。2022年4月11日,A中介公司退还岳某购房意向金5000元。2022年4月18日,王某在与岳某电话联系时,得知其已自行购买了案涉房屋,认为其行为构成“跳单”,应当支付《房屋买卖居间合同书》约定的中介费用5000元,遂诉至法院。


裁判意见



嘉祥法院经审理认为,本案的争议焦点在于:一、被告岳某是否存在“跳单”行为。二、原告A中介公司是否享有中介报酬请求权。


一、关于被告岳某是否存在“跳单”行为。根据《民法典》第九百六十五条的规定,“跳单”行为是指委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的行为。在本案中,因A中介公司未能按照岳某的要求促使其与出卖方签订购房合同,岳某遂要求A中介公司返还购房意向金,A中介公司对此知情并予以返还。此后,A中介公司从其员工处得知,岳某通过其他途径自行购买了案涉房屋,但未提交证据证明岳某系利用其提供的交易机会或者媒介服务完成了该房屋交易行为,故对于岳某自行购买案涉房屋的行为,法院认定不构成“跳单”行为。


二、关于原告A中介公司是否享有中介报酬请求权。中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬。本案中,岳某与A中介公司签订的《房屋买卖居间合同书》对当事人均有法律约束力。根据合同约定以及岳某与A中介公司工作人员王某的微信聊天记录内容可知,岳某签订合同的目的是以52万元(包更名费用、中介费用、维修基金)的总价款购买案涉房屋,而A中介公司亦自认因其未能促使岳某与出让方就房屋更名费用达成一致,导致岳某要求退还购房意向金的事实,并于2022年4月11日向岳某退还意向金5000元。上述合同签订、履行及解除行为均系双方当事人的真实意思表示,A中介公司未能按照岳某的要求促使其与出让方达成一致并签订购房合同,岳某在接受A中介公司中介服务过程中亦不存在违约情形或“跳单”行为,故A中介公司不得请求岳某支付中介报酬。


综上,因A中介公司未能按照合同约定和岳某要求促成购房合同成立,又未提交证据证明岳某确实存在“跳单”行为,故依法判决驳回其要求岳某支付中介报酬的诉讼请求。


法官说法


“跳单”,俗称“跳中介”,其并非严格意义上的法律术语,而是房屋中介行业的行话,通常指在二手房买卖中,一方或者双方当事人与中介机构签订中介合同并享受中介机构提供的中介信息、交易机会或其他促使合同成立的媒介服务后,为规避或减少履行支付中介报酬的义务,绕过中介而私自签订合同的行为。在《民法典》施行前,法律并未对“跳单”行为的认定及其法律后果作出明确规定,司法实践中,法院通常依据诚实信用原则以及《合同法》关于居间合同的规定进行审理。《民法典》施行后,“跳单”行为被正式上升到法律层面予以规制。在认定“跳单”行为时,主要考量以下几个因素:


一、前提要件:委托人接受了中介人提供的中介服务


判断是否构成“跳单”,首先要看中介合同是否依法成立并生效,及中介人是否按照合同约定和委托人的要求,履行了提供交易机会或者媒介服务的合同义务。在有多个中介人的情形下,尤其要准确判断委托人是否接受了中介人的服务,以及接受了哪个中介人的服务。


二、核心要件:委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务


中介人按照合同约定向委托人提供中介服务后,委托人是否利用中介人提供的这一服务订立合同,是判断是否构成“跳单”行为的关键。实践中,委托人为了增加交易机会,往往委托多个中介人而非某一家中介公司单独代理。因此,多家中介公司可能掌握同一房源信息,买方也可能通过多种渠道获知同一房屋信息。判断是否构成“跳单”,需要综合判断中介人是否独家委托、委托人最终与相对方达成买卖合意是利用了哪一家中介机构提供的服务信息等。需要注意的是,不能简单以提供服务的时间先后为标准,而应当结合提供服务的内容等具体情形,如果买方通过其他公开正当的合法途径获知同一房源信息,则其有权选择报价更低、服务更优的其他中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。


三、行为要件:委托人绕开中介人直接订立房屋交易合同


委托人绕开中介人直接订立合同,有三种常见表现形式:一是委托人利用中介人提供的信息机会或媒介服务,直接与合同相对方订立合同;二是委托人利用中介人提供的信息机会或媒介服务,通过其他中介人与合同相对方订立合同;三是委托人将中介人提供的房屋信息告知其亲戚、朋友或者其他利害关系人,以他人名义与合同相对方订立合同。

综上,在中介公司勤勉履责、促成合同成立的前提下,买卖双方应当恪守中介合同的约定支付中介报酬,不应利用了中介公司提供的交易机会和媒介服务,又故意绕开中介公司私下进行交易,以实现逃避或减少支付中介费的不当目的。

“跳单”行为不仅有悖于诚实守信原则,还违反了法律规定,对中介方的权益造成严重损害。此外,绕开中介方私下进行交易的行为还会增加房屋交易过程中的风险,购房者很可能“钱房两空”,最终卷入房屋买卖合同纠纷中,在时间、精力、金钱等方面得不偿失。


法条链接


《中华人民共和国民法典》


第九百六十四条 中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。


第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。


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