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【来源】平邑县人民法院、山东高法

房屋存在质量问题且长期未住，业主能否拒交物业费？

【案情简介】

张某系平邑县某小区业主，其与小区物业公司于2014年3月签订《物业管理服务协议》，后因张某长期未交纳物业费，该物业公司将张某起诉至平邑法院，要求张某支付拖欠的物业费及违约金。诉讼过程中，张某辩称其房屋存在质量问题导致漏水，且张某在外地工作，长期未入住房屋，认为其不应交纳物业费。

【法院审理】

法院经审理认为，张某与物业公司签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。协议明确约定了物业服务内容、物业服务质量以及物业费收费标准等，并未约定未居住房屋免交物业费的条款，物业公司已经按照协议约定和有关法律规定提供服务，张某以未居住房屋从而未接受物业服务为由拒绝支付物业费，无法律依据，法院不予支持。对于张某辩称的房屋漏水问题，系房屋建筑工程质量问题，属商品房买卖合同关系，与本案物业服务合同关系并非同一法律关系，张某可凭据另案向相关责任单位主张权利，不能以房屋质量问题为由拒付物业费。

本案经法院组织调解，物业公司同意就该房屋空置期间的物业费打折收取，并承诺对张某反映的漏水问题协调开发商解决，最终张某同意该调解方案，当庭向物业公司支付了拖欠的物业费，并同意就房屋质量问题与开发商自行协商处理。

【法官说法】

一、房屋空置期间仍需交纳物业费。物业公司提供的是物业区域的公共事务管理服务，即建筑物及其设备、公用设施、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目的日常维护、修缮、管理、服务等，物业公司已经如约将公共设施配置到位，这种公共性服务不会因为某些业主没入住、不使用，管理成本就会减少。因此，物业公司有权依据合同约定向业主收取未入住期间的物业费。需要注意的是，若物业服务合同中就未实际居住房屋的情况作出物业费可享受减免的约定时，业主可以提交所规定的相关证明材料向物业公司主张减免物业费。

二、房屋质量问题不能作为拒交物业费的理由。房屋买卖和物业服务属两个不同的法律关系，在本案中，对于房屋漏水问题要查找漏水原因，若系公共供水管道破裂造成的漏水问题，物业公司有责任维修、更换；若系业主自己用水管道的问题，相关损失应由业主自行承担，物业公司不负有维修义务；若系其他业主未尽到房屋管理和注意义务造成侵权，则应由其他业主承担损害赔偿责任。本案房屋系因建筑质量存在问题导致漏水，业主应向开发商主张相关权利，不能以此为由拒交物业费。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

  物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。