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【来源】土地观察

“法拍房”欠税，登记怎么办？

【案情】

2022年1月，家住某市的潘先生通过网络司法拍卖平台以300万元的最高竞价拍得位于该市某区海景花园的2401号房屋。在与该市某区人民法院签订《拍卖成交确认书》后，该区人民法院于2022年2月出具了《执行裁定书》裁定解除对此套房屋的查封，涉案房屋的所有权归潘先生所有，潘先生可持《执行裁定书》到登记机构办理产权过户登记手续。

2022年3月，潘先生持《执行裁定书》、完税票据等材料到该市不动产登记中心提交房屋转移登记申请时，却被告知，因被执行人董某某尚未缴纳个人所得税，对潘先生的申请事项不予受理。潘先生不理解为什么自己要承担转让方的税费，自己买的是“法拍房”，卖房的是执行法院，而不是董某某。自己并不认识董某某，更谈不上要为被执行人的房屋缴纳个人所得税。潘先生认为，市不动产登记中心以未提供被执行人个人所得税缴纳凭证为由，不予受理房屋转移登记申请没有事实和法律依据。潘先生遂向该市人民政府提交了行政复议申请，要求撤销市不动产登记中心作出的《不予受理通知书》，并为其办理房屋的转移登记。

【分歧】

通过网络司法拍卖处置不动产的税费承担问题，各地的操作方式有所不同，应如何分解卖方所应承担的税费，实践中一直存在争议。

潘先生认为，税收相关法律法规对不动产买卖时过户税费负担有明确规定，司法拍卖房屋过户中本应由卖方所承担的税款不应由买受人缴纳。法院应将由卖方承担的税款从拍卖收入中予以抵扣，或是由税务部门向卖方追缴。市不动产登记中心作为司法裁定的协助执行部门，应即时为其办理转移过户手续。

区人民法院认为，对于税费的承担问题，在对该套房屋进行司法拍卖前，《拍卖公告》中已明确告知因产权过户而产生的所有税费均由买受人承担。这一要求并没有改变法定的纳税义务人，并不违反法律法规的禁止性规定。潘先生在竞拍之前应当阅读知晓，自行作出选择是否参加竞买活动，若对《拍卖公告》有异议，可在开拍前书面提出，但潘先生未提出书面异议申请。成交后，潘先生签署的《拍卖成交确认书》也明确了由其承担所有税费。至于潘先生提出卖方承担的税款从拍卖收入中给予抵扣的要求，该院已书面答复不同意。

市不动产登记中心认为，经审查，潘先生提交的申请材料中，没有原产权人董某某个人所得税缴纳票据，在与税务部门联网的系统中也未查到相关缴纳记录，不动产登记系统已将该业务判为不通过。为慎重起见，该中心与市税务局就此套房屋过户所涉及的税费征缴问题进行了沟通，税务部门明确了“先税后证”的协税要求，且法院的《拍卖公告》也明确税费应由买受人承担，该中心出具的不予受理通知书于法有据。

市税务局认为，目前的法律法规并没有规定网络司法拍卖处置不动产可减免相关税费，以何种方式缴纳可由执行法院根据法律原则和案件实际情况确定。既然《拍卖公告》明确约定买受人承担拍卖所产生的一切税费，那么在办理该房屋的过户手续时，房屋转让方董某某应当缴纳的个人所得税应当由买受人潘先生承担。

【分析】

一、登记机关依法协税有章可循

按照《税收征收管理法》第五条的规定，各有关部门和单位应当支持、协助税务机关依法执行职务。依据《个人所得税法》第十五条的规定，个人转让不动产的，税务机关应当根据不动产登记等相关信息核验应缴纳的个人所得税，登记机关办理转移登记时，应当查验与该不动产转让相关的个人所得税完税凭证。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条的规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全进行查验。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当提交相关税费缴纳凭证。不动产登记机构在办理不动产转移登记业务时，应配合税务部门查验涉及不动产转移的相关完税、减免等凭证，未按规定缴纳个人所得税等相关税费的，不予办理不动产相关业务，确保依法履行“先税后证”的协税义务。实践中，各地都按照国家税务总局、自然资源部《关于进一步深化信息共享便利不动产登记和办税的通知》（税总财行发〔2022〕1号）的要求，进行了不动产登记受理窗口与税务征缴窗口的联建，实现了不动产交易登记办税“一窗受理、集成办理”的工作模式。不动产交易、纳税、登记业务一个窗口办理、并联办理在提升群众办事效率的同时，也有效避免了税收流失。

本案例中，潘先生申请的转移登记业务正是被该市交易登记办税联合窗口工作人员及时核查到尚未缴纳个人所得税，并予以退件处理的。潘先生提出不应将转让方缴纳个人所得税作为不动产转移登记前置条件的诉求，经税务、不动产登记部门共同认定，不符合相关法律规定。

二、法院有权确定由谁来承担税款

既然在办理不动产转移登记时必须缴纳相关税费，那么司法机关处置这类特殊情形时，要求被执行人主动承担显然不可行，正是因其无力完成债务给付，法院才对其房产实行强制执行拍卖，要求其承担欠缴税款只会加大执行难度。为此，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）对司法拍卖税费承担问题作出了安排。根据该解释第三十条的规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。此规定赋予了法院自由裁量权，执行法院可视情况综合考量确定税费承担方式，实践中，既有协助税务机关依法优先从拍卖收入中征收税款的做法，也有通过《拍卖公告》约定由“法拍房”买受人承担的方式。

本案例中，区人民法院考虑到董某某已不具备缴纳税款经济能力的实际情况，为了避免过户过程中的税费纠纷，按实质化解争议的原则处理税费承担问题，在《拍卖公告》中明确载明一切税费由买受人承担。潘先生自愿参与竞拍，即表明接受了该要约邀请条件且在参与拍卖期间也未提出异议。

三、约定纳税业务转移未被法律禁止

执行法院选择以《拍卖公告》约定由买受人承担相关税费，虽然在实践中对其合理性存有争议，但这样的方式并未被税收管理相关法律法规所禁止，对于实际由谁承担税款也没有作出强制性或禁止性规定。二手房屋买卖过程中，也常有约定由买方承担一切税费、卖方净得卖房款的交易习惯。因在网络司法拍卖过程中产生由卖方承担的增值税、个人所得税等不具备优先偿还权，不得从拍卖房屋的收入中优先抵扣，这就会导致在拍卖款不足以偿还抵押、质押等优先偿还债权时，出现无法抵扣的情况。为解决相关处置税费清缴问题，执行法院就会选择约定“法拍房”买受人承担所有税费。此时，即便是“法拍房”买受人要求不动产登记机构以及税务管理机构改变执行法院约定的税费承担方式，也会因于法无据而得不到支持。

本案例中，《拍卖公告》《拍卖成交确认书》都明确转让方董某某应缴纳的个人所得税应由买受人潘先生承担，潘先生接受并确认要约后反悔，在提请区人民法院调整无果后，要求作为“法拍房”协助执行机关的市不动产登记中心及市税务局进行调整，自然也难得到支持。

由于“法拍房”的被执行人大多不具备缴纳卖方交易税款的经济能力，解决卖方应承担增值税、个人所得税、土地增值税等税费就成了问题的焦点。实践中，执行法院考虑到实际情况，通常采用在《拍卖公告》中设定税费承担条款的方式，约定买受人承担买方税费。在这样的处理模式下，“法拍房”的竞买参与者，应谨慎做好拍前调查，在拍卖成本核算时应将税费考虑在内，避免因不计成本盲目参拍，而面临最终成本超预期的两难境地。

为避免因“法拍房”买受人无法支付全部费用或故意悔拍等纠纷情形，人民法院与税务管理部门、不动产登记机构等部门探索建立司法拍卖税费征管联动机制，推进涉税信息共享、互通互联。由税务管理部门在拍卖前先行算出需要缴纳的各种税费金额，并推送给人民法院，以便人民法院在《拍卖公告》中明示税费金额及缴纳人；成交后竞买人代缴税费，将纳税凭证提交至人民法院，由人民法院从拍卖款项中返还代缴款项；不动产登记机构则按人民法院、税务管理等部门核定结果，协助办理不动产转移过户手续。这样就可在解决税费负担的主体和征缴问题的同时，提高人民法院协助税务机关征缴税费及买受人产权过户的效率，尽可能避免因涉税争议引发行政复议和诉讼。

本案例中，潘先生提起的行政复议申请，最终被市人民政府予以驳回。