【本所案例】崔某与河北某房地产开发有限公司、无极县某信用合作联社

商品房买卖合同纠纷

【承办律师】董雅茹 电话18233272725

【委托人】河北某房地产开发有限公司

【关键词】合同解除、退还房款、违约金、利息、损失

【案情简介】

2017年9月21日，原告崔某与被告河北某房地产开发有限公司签订一份《石家庄市商品房买卖合同（预售）》。该合同约定，原告购买被告公司开发的坐落于石家庄高新区黄河大道**商办楼01单元1005商品房，建筑面积55.98平方米，用途办公，单价12807平方米，总价款716936元。原告应当于2017年10月20日之前支付首期房价款366936元，余款350000元向第三人无极县某信用合作联社申请贷款支付；被告应在2019年6月30日前向原告交付该商品房，交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；逾期交付违约责任：出卖人未按约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2中方式处理：2.合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。

原告崔某于2017年8月31日向被告支付首付房价款366936元，剩余房价款350000元原告向第三人办理了抵押贷款，并自2017年10月开始偿还贷款，截止到2022年2月11日，已偿还69527.87元，尚欠付贷款本金198333.16元。

2021年12月15日，原告起诉被告：1.请求判令解除原被告的商品房买卖合同，并由被告退还原告支付的首付房款366936元并按银行利率支付利息；2.请求判令退还原告支付给银行贷款加利息240300元（4年2个月的）；3.请求判令支付由于被告逾期交房产生的租赁费130500元；4.本案诉讼费用由被告承担。

原告认为，购房合同约定2019年6月30日交付房屋，但至今房屋未交付，被告严重违约，并给原告造成了心理和经济上的损失。本人从事医疗行业的，购买此房屋的初衷是自己开公司使用，由于被告迟迟未交房，原告一直都租房办公，每月房租为4500元，至今总共损失房屋租赁费130500元。原告多次向被告主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一直意见。为维护原告的合法权益，请求被告退房，并支付违约金、利息以及对原告造成的一切损失，并由被告承担本案诉讼费。

【律师思路】

河北某房地产开发有限公司委托我所律师之后，首先仔细查看原被告之间的《商品房买卖合同》，发现原告所主张的请求事项中对于合同的条款理解错误，并在开庭前将被告逾期交房涉及不可抗力的证据及即将交付的证据提交法院。开庭时发表如下代理意见：

一、涉案房屋是否解除：是否应退还原告购房首付款366936元并按银行利率支付利息：

《商品房买卖合同》第十二条约定，答辩人逾期交房的，合同继续履行，并没有约定可以解除合同。按照民法典合同编的原则，无约定，从法定。

本案中，被告并未表示不履行自己的主要债务，即交付房屋的义务。只是因为各种非自身因素导致的停工时间过长不得不延期交房，但并非被告的原因。而且涉案房屋已备案，且项目主体已经竣工，目前只剩下供水及消防基础设施的施工，马上便可交房，并未达到不能实现合同目的的情形，因此本案也未达到法定解除的条件，应当继续履行。

二、被告是否应当退还原告支付给银行的贷款加利息240300元（四年2个月的）：

因商品房买卖合同并未达到解除合同的条件，且原告并未诉请解除贷款合同，贷款合同也不符合解除条件，现原告要求被告退还银行贷款及利息无任何事实及法律依据。

三、被告是否应当支付原告由于被告逾期交房产生的租赁费：

结合本案中被告提交的证据可知，逾期交房并非被告自身的原因导致的逾期交房。且原告也未提供任何证据证明其产生了租赁费。原告该主张无任何依据，不应支持。

【裁判结果】

一审法院认定被告公司虽存在逾期交房的事实，但提供的证据可以证实在合同履行期间存在环保管控、疫情防控等因素导致停工。因大气污染防控以及疫情防控措施致使建设施工、复工复产等客观上给履行商品房买卖合同带来不能预见、不能避免、不能克服的不利影响，属不可归责于开发商的原因，因此相应的停工天数应予免责扣除，交房日期相应顺延。

并且，根据被告提供的证据可知，房屋主体已竣工，本案并未达到致使合同目的不能实现的程度，亦不符合当事人明确表示不履行主要债务的情形；被告逾期交付商品房，原告并未向被告催告解除合同，故不符合被告经催告后在合理期限内仍未履行主要债务的情形。因此，对于原告主张的解除合同、返还房款及利息的诉求，不予支持。

关于原告主张的逾期交房租赁费：合同中虽约定了逾期交房违约金，但原告并未主张违约金，只主张逾期交房租赁费损失，亦未提交租赁费损失的相关证据，故对该主张不予支持。

最终法院采纳了我所律师的意见，一审法院判决：驳回原告崔某的诉讼请求。