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司法解释:夫妻一方未经另一方同意,把夫妻共有住房出售如何处理?
浏览次数:351 | 发布时间:2022年10月20日

整理人:王明明律师 电话18732189120

来源:最高人民法院<民法典婚姻家庭编司法解释一>理解与适用》


   【条文规定】

最高人民法院《<民法典婚姻家庭编司法解释一>理解与适用》第二十八条 规定:一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

【条文理解】

本条中的夫妻共同所有房屋特指的是夫妻共同共有房屋,而不包括夫妻按份共有房屋在内。因为根据《民法典》第301条规定,除共有人另有约定之外,共有人处分共有的不动产,只应当经过占份额2/3以上的按份共有人同意即可。当夫妻一方占共有房屋份额2/3以上时,出售该房屋一般以不要不需要经过夫妻另一方同意。而本条则是以夫妻一方出售行为是无权处分行为作为逻辑起点。

如何理解“同意” 的意思表示范围。

我们认为从维护交易安全夫妻之间人身及财产关系的特殊性出发,本条所称的同意应当为夫妻另一方对其配偶出售房屋的概括授权。也就是只要有证据证明夫妻另一方曾经做出同意出售房屋的意思表示,就应当推定该同意为对其配偶自主决定出售价格、付款方式、交付时间等事项的概括同意。夫妻另一方如果要否定该概括同意,必须提出证据证明其对房屋买受人所作出的同意出售房屋的意思表示明确不包括上述事项。

第三人“善意”状态的时间节点

根据《民法典物权编解释一》第17条规定“受让人受让该不动产或者动产时” 是指依法完成不动产物权转移登记时。因此受让不动产时不是提出登记申请的时间,也不是登记机构受理登记的时间,而是不动产登记机构将登记事项记载于不动产登记簿完成时。

关于“善意”的证明责任分配

在不动产善意取得中,应当首先推定取得人是善意的,取得人不负有证明自己是善意的举证责任,而有否定第三人为善意的人承担举证责任,法官最终通过自由心证对该问题加以解决。具体到本条规范内容,由于登记部是以国家信誉作为保障,具有高度公信力,其“权利表征度”要高于动产的占有。《民法典》第216条也明确承认了登记簿的推定效力。因此在举证责任的分配上,原则上应当由否认第三人为善意的夫妻一方负有举证责任,如果他不能证明取得人为恶意,就应当推定第三人为善意

审判实践中应当注意的问题】

夫妻一方请求赔偿损失的构成要件

1、夫妻一方适用本条请求赔偿损失应以提起离婚诉讼为前提。

在夫妻财产共同所有原则的情况,在财产未分割之前,所有财产属于夫妻共同所有。也即夫妻一方对另一方的赔偿从来源到归处一般都是夫妻共同共有财产。这无疑是的婚内赔偿对另一方的补偿性失去了原本异议。

   2、这里的赔偿不涉及精神损害赔偿。

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