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【来源】 中国裁判文书网

最高人民法院

以集体土地合作开发房地产未办理征收手续的，合作开发合同无效

【裁判要旨】

以农民集体所有的土地合作开发房地产，即使已办理规划审批手续，未依法办理征收、出让等相关手续的，该合作开发房地产合同无效。

【基本案情】

一、2006年1月，南黄居委会与宏泰房地产开发公司签订《泰安市南黄村旧村改造合同书》，约定双方对南黄村村庄进行综合改造，建筑面积84090平方米，部分用于回迁，部分用于平价购买，部分由宏泰公司用于销售；宏泰公司有权销售回迁安置剩余部分楼房，收益归宏泰公司等。该综合改造项目已经过当地政府规划审批，用于开发的土地性质为集体所有。

二、山东高院二审认定双方构成合作开发房地产合同关系，因开发和销售楼房所涉土地性质为农民集体所有，未依法办理征收、出让等相关手续，故判决：《泰安市南黄村旧村改造合同书》无效。

三、宏泰房地产开发公司不服山东高院判决，向最高法院申请再审，主张：《泰安市南黄村旧村改造合同书》是旧村改造，并非合作开发房地产；国家法律或行政法规并没有完全禁止集体土地不能进行建设，本案建设项目经过规划局、建设局等相关部门的审批，合法有效。最高法院裁定：驳回宏泰房地产开发公司的再审申请。

【裁判要点】

本案中，最高法院认定《泰安市南黄村旧村改造合同书》无效的原因在于：

首先，南黄居委会与宏泰房地产开发公司签订的《泰安市南黄村旧村改造合同书》构成合作开发房地产合同关系。根据双方合同约定内容，双方对南黄村村庄约定的综合改造并非仅仅建设村民住宅，或者建设村公共、公益事业设施，还包括开发和销售回迁安置剩余部分的楼房。据此，法院认定双方构成合作开发房地产合同关系。

其次，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”据此，除经批准使用集体所有土地的三种法定用途外，当事人进行开发建设均应申请使用国有土地。而本案双方对南黄村村庄进行的综合改造虽然经过当地政府规划审批，但开发和销售楼房所涉土地性质仍为农民集体所有，并未依法办理征收、出让等相关手续。因此，法院认定《泰安市南黄村旧村改造合同书》无效。

【实务经验总结】

一、当事人以集体所有的土地合作开发房地产的，应当按规定办理征收、出让等手续，将集体所有的土地变更为国有土地。未办理上述手续，以集体所有的土地合作开发房地产的，合作开发房地产合同无效。

二、司法实践中有案例认为，当事人以集体所有的土地合作开发房地产，但在合同中约定先由一方办理征收、出让等手续的，再进行房地产开发的，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合作开发房地产合同有效。因此，当事人可采取上述方式争取合同被确认为有效。

【相关法律规定】

《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）

第四十三条  任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》【法释〔2005〕5号】

第十四条  本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

【法院判决】 

以下为最高法院在二审判决“本院认为”部分就此问题发表的意见：

关于南黄居委会与宏泰公司之间构成何种法律关系的问题。从二审查明的案件事实来看，双方于2006年1月6日签订的《泰安市南黄村旧村改造合同书》约定建筑面积84090平方米，其中用于回迁的面积约为2.16万平方米，平价购买房面积约为2.0万平方米，其他由宏泰公司用于销售的楼房面积约为3.5万平方米，宏泰公司有权销售回迁安置剩余部分楼房，收益归宏泰公司等；于2007年1月8日签订的《泰安市南黄村旧村改造合同书》亦约定了宏泰公司有权对回迁安置剩余部分楼房进行开发和销售等。由此可见，该二份合同对南黄村村庄约定的综合改造并非仅仅建设村民住宅，或者建设村公共、公益事业设施，还包括开发和销售回迁安置剩余部分的楼房。据此，二审判决认定双方构成合作开发房地产合同关系，证据充分。宏泰公司再审申请提出双方为旧村改造合同关系，并非合作开发房地产合同关系的理由，与事实不符，不能成立。

关于《泰安市南黄村旧村改造合同书》效力的问题。该合同订立前及履行中，双方对南黄村村庄进行的综合改造经过当地政府规划审批，但对开发和销售楼房所涉土地并未依法办理征收、出让等相关手续，性质仍为农民集体所有，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”之规定。据此，二审判决《泰安市南黄村旧村改造合同书》无效，适用法律正确。宏泰公司再审申请提出有效的理由，缺乏法律依据，不能成立。