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房子是中国老百姓最关注的话题之一，近年来，得益于城市化进程，价格相对实惠的拆迁安置房成了二手房交易市场中的“香饽饽”，但因拆迁安置房交易的限制性条件较多，此类房屋买卖中存在较多潜在风险。笔者梳理了浙江省衢州市柯城区人民法院近年来审理的涉拆迁安置房买卖纠纷的案件，发现这类房源买卖手续多、周期长，身处瞬息万变的市场，在后续实际交付中有较大风险或变化——有时房子还没过户，房价却已翻了几番，有时期房可以交付了，却发现因种种原因无法过户……

  拆迁房入住4年却未能过户

  房东：妻子不认可，协议无效

  2003年，身为浙江省衢州市柯城区西区最早一批拆迁户的龚先生，为了满足自己“莳花弄草，修篱烹茶”的排屋梦，在拆迁协议签订不久便将自己分配到的5套安置房全部抛售，其中一套安置房被郑先生以每平方米1000多元的价格购得。

  两人签订房屋转让协议后，郑先生当即付清了全部房款。之后，安置小区竣工并完成交付，郑先生也收拾完毕入住新家。这一住就是4年，时过境迁，房价水涨船高，郑先生却因为房价的不断上涨而感到忧虑。

  因为龚先生一直未到拆迁办办理房屋过户手续，郑先生至今都无法将房子过户到自己名下，在多次联系对方却一直被搪塞后，郑先生预感到隐藏在双方之间的“雷”可能将被引爆。

  果然，在又一次过户要求被拒绝后，愤怒的郑先生将龚先生诉至柯城区人民法院，要求将讼争的房产权变更登记至其名下。

  庭审中，龚先生认为当年双方签订的房屋转让协议未经其妻子签字，其妻子自始至终未认可协议，且已提出异议，故双方签订的协议属于无效协议，不同意过户请求。

  后经承办法官对双方释法析理，耐心协调，最终双方达成调解协议，由龚先生夫妇配合房屋产权办理过户，同时由郑先生对龚先生夫妇适当补偿。

  法官提醒，买卖双方要选择社会信誉高、有保障的中介机构，买方对房屋是否属于夫妻共同财产、是否存在其他共有人要核实准确，如属于共有财产的，要求夫妻双方或者其他所有权人共同在合同上签字。

  3年时间拆迁期房价格翻番

  房东：房子不卖了，我付你违约金

  2018年，衢州市柯城区斗潭小区进行危房改造。在斗潭小区拥有一套住房的汪先生夫妇想着尽快变现，便与有购房意向的陈先生签订斗潭安置期房转让协议，约定将拆迁安置所得的位于衢州市斗潭东区的期房以175万元的价格出售给陈先生，并约定相关权利义务。协议签订后，陈先生向汪先生夫妇支付了全部购房款175万元。

  今年3月，斗潭安置房建成并达到交付条件，该片区房价也大幅上涨，汪先生夫妇迟迟不协助陈先生办理产权登记及过户手续，并企图通过支付违约金的方式解除买卖合同。陈先生为维护自身合法权益，向柯城区法院提起诉讼，要求继续履行合同，依法办理房产登记及过户手续。

  “你的心情我可以理解，但是陈先生他当时全款付清了，你现在违约，他的损失也很大。”承办法官动之以情，晓之以理，耐心地给双方释法析理。

  通过进一步了解得知，原来陈先生和汪先生夫妇是多年的朋友，当初卖房时还因为这份情谊在期房评估价的基础上优惠了5万元，双方也都不想因为这套房子导致关系变差。

  最终，多年的交情让双方都愿意各退一步，达成一致意见，陈先生在价格上给予汪先生夫妇一定补偿，合同继续履行。调解结案后，本案已自动履行完毕。

  法官提醒，现实生活中，不断上涨的房价往往引诱卖方违约，支付少量的违约金达到解除合同的目的，从而以更高的价格再卖一次。要注意，房屋买卖合同系买卖双方在自愿、平等的基础上达成的契约，一旦达成，各方均应严格遵守。如达成协议后，买卖双方有反悔造成违约的，均应承担相应的违约等民事责任。

  拆迁期房被查封导致无法过户

  房东：离婚了，房子还没分清楚

  2019年8月4日，鲁女士与孙先生夫妇签订房地产转让合同，约定将位于衢州市柯城区某安置小区房产（期房）转让给鲁女士，总房价119.6万元，定金20万元，首付款60万元（含定金），并约定了相关权利义务。合同签订后，鲁女士支付了购房首付款60万元。

  今年3月，案涉房产建成并已符合交付条件，但满心期待新房的鲁女士却发现因房东孙某个人债务问题，该房产已于2020年被案外人查封，原本合同上约定的权利义务统统成了泡影。被这个情况浇了一盆冷水的鲁女士和孙先生夫妇协商不成，无奈之下诉至柯城区法院，要求解除买卖合同和返还已付购房款，并双倍返还定金，共计80万元。

  承办法官在审理中发现，被告夫妇俩在卖房后没过多久就离婚了，这套拆迁安置房现在不仅是查封状态，还是要进行分割的夫妻共有财产，庭审中了解情况后的鲁女士更觉得这套房子“身份”复杂，解除合同的诉求也更加强烈。后经法院主持调解，被告同意解除合同，并返还鲁女士购房款和双倍定金共计80万元。

  法官提醒，由于拆迁安置期房的交付及办证时间较长，在等待交付的过程中可能发生房屋因业主的债务被查封等导致不能继续履行的情形，双方也常常因房款、定金等问题产生纠纷。

  观察思考

  近年来，随着城市化建设进程的推进，许多郊区或农村拆迁户安置到多套房屋，有些买受人认为价格相比周边房屋更加便宜便决定购买，但是购买这类房源时要小心谨慎，因为拆迁安置房有以下几个特点。

  首先，办理房产证周期长，在等待交付的过程中可能发生房屋因业主的债务被查封等导致不能继续履行的情形，双方也常常因房款、定金等问题产生纠纷。

  其次，房产证要先办理到拆迁户名下，再过户到买受人名下，其中隐藏许多风险，一旦拆迁户出现一房多卖或拒不从拆迁办办理原始产权登记的情形，买受人处于十分被动地位。

  再者，还有政策性的问题，例如当地对于税费的调整、银行对于放款政策的调整等，都可能使买卖双方产生新的纠纷。

  购房是大事，无论是买方还是卖方都要对交易过程中的风险有所防范。因此，购房者在选择这类房源时，除了要找社会信誉高、有保障的中介机构外，自己也得做足功课，买方在签订此类房屋买卖合同时，应当注意安置房属于家庭共有财产的性质，协议须经家庭共有人（配偶、父母、子女等）一致签字后生效。为避免今后可能发生的纠纷，应当对共有人身份进行审核，防止遗漏共有人签字，导致协议未成立或未生效。

同时要注意的是，房屋买卖合同系买卖双方在自愿、平等基础上达成的契约，一旦达成，双方均应遵循诚信原则，严格按照合同约定履行义务，如果任意违约，将会产生双倍返还定金、赔偿房屋差价损失等一系列严重后果。

来源：人民法院报 | 作者：周凌云 李海声 童小平 吴雯雯