刘磊 律师 

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刘磊律师

最近经常接到很多咨询，问自己在开发商处购买的房产，还没有办理房产证，因开发商对外欠款，房子被法院查封了，该怎么办？

针对上述问题，笔者根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《九民会纪要》、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》等并查询了最高人民法院近两年公布的与此问题相关的案例，整理出本文，供大家参考。

首先，一定要向法院提出执行异议，否则自己的权利就无从保护。那么哪些证据可以使自己的主张得到法院的支持？作为购房人的“物权期待权”是否可以优先于该房屋已设定的抵押权，甚至优先于建设工程价款的优先受偿权？

这些问题就要看购房人提供的证据是否符合法律规定的商品房消费者购房人。如果购房人提供的证据不足以证明自己符合商品房消费者购房人的情形，那么购房人的“物权期待权”就不能优先于该房屋存在的抵押权，当然也就更不能优先于建设工程价款的优先受偿权。一般的房屋买卖合同的买受人也是可以提出执行异议的，但一般买受人与消费者购房人的权利保护在法律上是有区别的，一般买受人的“物权期待权”就无法优先于抵押权及建设工程价款的优先受偿权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是关于商品房消费者购房人权利保护的法律规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《批复》的规定，商品房消费者购房人主张优先于抵押权及建设工程价款优先受偿权的，应在一审法庭辩论终结前支付完成全部房屋价款。就上述规定内容，不能机械的理解，在最高人民法院改判的一则支持购房人执行异议请求的案例中，一审法院以购房人并没有在一审法院查封前与房地产开发企业签订书面的买卖合同作为驳回购房人执行异议请求的主要依据驳回了购房人的执行异议请求。最高人民法院对该案件的二审审理中，综合分析了购房人向房地产开发企业交付房款的时间、房地产开发企业出具收据的时间以及购房人所缴纳的住宅专项资金、物业、水电等费用，从而综合认定，虽然本案购房人没有在一审法院查封前签订书面的房屋买卖合同，但是根据购房人提供的房款收据，可以证明在一审法院查封本案房产前购房人已与房地产企业达成了房屋买卖的一致意思表示，签订购房协议只是为了进一步证明交易的真实性，将购房人支付购房款的时间作为了房屋买卖合同达成一致意思表示的时间，从而认定购房人与房地产开发企业签订购房协议的时间早于一审法院对本案房产的查封时间，最终撤销了一审判决，改判支持了购房人的执行异议请求。由此可以看出，因为案件的不同，对于证据的要求并不是完全出于对法条机械化的理解，最高人民法院对该案件的改判也真正体现出了“让司法有温度”。对于消费者购房人的特殊保护，其根本宗旨是保护人民的生存权，生存权优先于一切。对于一般的房屋买受人，虽没有给与像消费者购房人那样“特殊”的保护，但对其“物权期待权”的保护仍然可以优先于其他普通债权人。下面我来谈一下关于一般房屋买受人“物权期待权”的法律保护。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

关于一般买受人“物权期待权”的保护，只要符合上述规定，就可以给与优先于其他一般债权人的保护。但是在司法实践中，对于上述规定的内容，也存在十分复杂的情况，比如房屋价款的支付，是通过抵债的方式支付或者通过债权转让的方式支付，只办理了房产的备案登记是否可以认定为已办理完毕过户登记，什么样的情形才属于非因买受人自身原因未办理过户登记等情形。在笔者查询的最高人民法院的相关案例中，其中有一则案例，是购房人的购房款是通过债权转让的方式来支付，购房人也提交了物业公司出具的装修居住证明，以及该房产已经办理完毕备案登记，但是最高人民法院最终并没有支持购房人的执行异议请求，认为购房人的权利只是普通债权，认为通过债权转让方式支付购房款，本质上只是以房抵债。并且认为房产的备案登记并不属于预告登记或者不动产权属变更登记，即便办理了备案登记仍然不能认定产生了物权变动效力。当然该案的认定存在了对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及二十九条两条法律规定的结合适用。

通过上述总结，不难看出，在司法实践中关于购房人是否存在“物权期待权”以及能否排除执行等问题的法律保护，存在纷繁复杂的案件情形，法院在处理不同案件过程中，会根据不同案件事实、证据证明力来进行综合分析、判断，而并不是简单机械化的适用法条。最后笔者提醒大家，购房时“擦亮双眼”，必要时可以寻求专业人士的帮助，发生纠纷后，第一时间寻求法律的帮助，以便及时保护自己的合法权益，达到利益最大化。

The End