【整理人】

董雅茹律师

【裁判规则】

1．【消费者物权期待权的优先效力】消费者的物权期待权可以排除请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的执行。

2．【实质审查条款】《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。

3．【建设工程优先权批复已经被细化】在《执行异议和复议规定》司法解释针对买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议明确予以规定后，再直接适用《建设工程优先权批复》进行裁判，属于适用法律不当。

4．【无其他用于居住的房屋的理解】对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。

【案件索引】

广西恒冠建设集团有限公司与王秋祥、北海尚源居房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案

【裁判案号】

（2018）最高法民再450号

【案情简介】

2014年4月14日，王秋祥与尚源居公司签订《商品房预约合同》一份，约定王秋祥向尚源居公司认购尚源居大厦2单元2505号房，房屋总价款为387392元。合同签订当日，王秋祥向尚源居公司支付购房款387392元。

王秋祥名下登记有位于北海市公园路39号京都花园4号楼B单元0801号房屋[房产证号：北房权证（2009）字第006995号]和位于北海市湖海路××银××公寓××单元××号房屋[房产证号：北房权证(2015)字第032574号]。

恒冠公司因工程进度款的支付问题与尚源居公司产生纠纷，后恒冠公司向北海仲裁委员会提起仲裁申请，北海仲裁委员会受理该案后，于2015年9月21日委托北海市海城区人民法院对尚源居公司价值5511.12万元的财产进行保全，海城区法院于2015年9月22日向北海市房地产交易中心发文预查封包括案涉房屋在内的l42套房产。2016年5月6日，北海仲裁委员会作出北仲调字(2015)第186号调解书，明确：尚源居公司尚欠恒冠公司工程款本金3443万元，双方同意按照月利率2％计算逾期付款利息，截至2016年4月15日，应付利息为1895.23万元，本息合计5338.23万元，因逾期支付，尚源居公司应以5338.23万元为本金，按照月利率2％计算，向恒冠公司支付利息，利息支付至付清全部款项止。同日，北海仲裁委员会作出北仲裁字（2015）第186号裁决书，裁决恒冠公司对尚源居公司应付的3443万元“尚源大厦”工程款享有优先受偿权。后因尚源居公司未履行上述生效法律文书确定的义务，恒冠公司向北海中院申请强制执行。在该案执行过程中，王秋祥以法院查封的案涉房屋系其合法购买为由，提出执行异议，北海中院经审查认为因案外人王秋祥名下已有其他用于居住的房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条要求异议人应符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，故异议理由不能成立，遂作出（2016）桂05执异140号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。

2014年4月14日，王秋祥与尚源居公司签订4份《商品房预约合同》约定，其向尚源居公司分别认购“尚源大厦”2单元2501号、2503号、2504号、2505号4套房产。

【问题的提出】

1. 执行不动产时的权利顺位；

2. 消费者物权期待权的性质；

3. 建设工程优先权的性质；

4. 无其他用于居住的房屋的理解；

5. 九民会议纪要中关于消费者物权期待权的新司法精神；

【最高人民法院认为】

（一）对本案争议问题的判断如何适用法律

【《执行异议和复议规定》中的形式审查和实质审查条款】在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主原则的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。

根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，王秋祥作为购房者，其对抗的是恒冠公司的建设工程价款优先受偿权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断王秋祥对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。

2002年施行的《建设工程优先受偿权批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。虽然该条亦规定了购买房屋的消费者对抗享有工程价款优先受偿权的承包人的条件，但该条规定实质已经融入到2015年施行的《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款之中，且第二十九条又进一步细化规定了三个要件。在新的司法解释针对买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议明确予以规定后，二审判决直接适用该批复进行裁判，属于适用法律不当。

（二）本案是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条的情形

《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，本案证据能够证明，双方在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。结合原审查明的事实，《商品房预约合同》的真实性应予确认，《商品房预约合同》虽名为预约，但已符合本约的要件，应认定为商品房买卖合同。海城区法院查封案涉房屋的时间是2015年9月22日，而《商品房预约合同》的订立时间是2014年4月14日。可见，《商品房预约合同》订立在前，案涉房屋被查封在后。至于案涉房屋是否存在未经抵押权人同意转让而无效的问题，根据恒冠公司提交的《不动产登记档案查询结果证明》，案涉房屋虽是先办理抵押，后订立转让合同，但商品房买卖合同也不因房屋转让未经抵押权人同意而无效，并不影响本案的审查认定。因此，恒冠公司提交的新证据《不动产登记档案查询结果证明》，并不足以推翻原审判决。其次，本案证据能够证明，王秋祥已支付全部购房款。根据原审查明的事实，合同签订当日，王秋祥向尚源居公司支付了购房款387392元，该金额和《商品房预约合同》约定的购房款一致，故本案可以认定王秋祥在案涉房屋被查封之前已向尚源居公司支付全部购房款。恒冠公司在本院再审中提交的证据不足以证明王秋祥的付款行为系虚假。恒冠公司主张王秋祥以现金方式支付购房款不符合交易习惯，亦无事实依据，本院不予支持。购房发票不是佐证购房人支付购房款的必要证据，故本案不能以王秋祥未提供购房发票为由否定其支付购房款的事实。

但是，本案并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的情形。根据原审查明的事实，王秋祥除购买北海市的“尚源大厦”2单元2501号、2503号、2504号、2505号的4套房屋外，其名下另有2套房屋，即位于北海市公园路39号京都花园4号楼B单元0801号和北海市湖海路××银××公寓××单元××号的２套房屋。虽然对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。但王秋祥名下已有多套房屋，且其在再审庭审中自述，“尚源大厦”其中2套用于居住，另外2套用于出租。故难以认定王秋祥购买本案的2505号房屋以及关联案件的房屋系基于对居住环境进行必要的改善，而非进行商业性投资。王秋祥在再审中还称其已将原登记在名下的2套房屋出售，即使该陈述属实，亦是二审判决作出之后新发生的事实，并不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。综上，本案虽符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项和第三项的情形，但不符合该规定第二项的情形，故王秋祥对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

【本案例的延展分析】

1.【消费者物权期待权的性质】

房屋消费者物权期待权，是一种法律上的推导权利，也叫弱者保护权，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。

2.【建设工程价款优先受偿权及物权消费权的起源、发展、变化】

最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定，一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此确定了不动产执行上是权利顺位。

《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（2005年12月25日 [2005]执他字第16号）指出，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修订）》第十五条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

3.【消费者的概念】

路华公司作为经营性企业，其购买案涉房屋后实际用于注册公司、生产经营，亦不属于上述司法解释规定的“消费者”，路华公司依据上述司法解释规定，主张其享有的债权可以对抗信投公司抵押权行使的申请再审理由不成立。

案件索引：天津津铁路华运输服务有限责任公司与河北信投集团资产管理有限公司、天津鸿基恒业房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷一案

裁判案号：（2017）最高法民申2660号

但值得注意的是，最高法院在《<执行异议和复议规定>理解与适用》一书中对该问题的理解有扩大化的倾向，即“如果法人或者其他组织以单位名义购买，但已分配给职工个人居住，可以认定为消费者。” （详见《<执行异议和复议规定>理解与适用》第432页下部）

4.【经营性住房与消费者物权期待权】

【以房屋性质判断为原则】最高人民法院基本形成了以案外人购买房屋的性质为判断的“客观标准”。也就是说，如果案外人所购房屋的性质为居住用房，则认定为消费者。如果所购房产为写字楼、门面房等经营性用房，则不是消费者。

【以实际用途判断为例外】……这里的用于居住应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。（详见《<执行异议和复议规定>理解与适用》第433页中部）

由此可以看出，并非经营性住房一概排除消费者物权期待权的适用。

【特殊情形的处理】但值得研究的是，尤其是在现行的房地产调控政策强劲的当下北京、上海、广州、深圳等城市，由于对住宅产品存在限购政策的强管控，很多商用、办公性质的楼房因为其不受当地限购政策的影响，众多开发商为了谋取利益，混淆产品性质，加之市场监管部门监管不力，购房群体多为外地人，原本的产品性质已经大多异化为供众多外地工作人员购买的变相公寓产品。

笔者认为，要客观认识到市场上的真实情况，对于此类名为商业、办公，实为居住用房的产品，虽然有其违法之处，但并不导致合同无效。购房者的占有权利依法应受法律保护，在执行过程中，应当慎重，根据最高人民法院的保护消费者生存权的这一司法政策精神，依其实际用途认定其为用于居住的房屋为宜。

5.【不动产上的权利顺位】

综合现有法律、司法解释、司法政策精神等，不动产上的权利顺位总结如下：

被拆迁人的拆迁安置权﹥消费者的物权期待权﹥建设工程价款优先权﹥抵押权﹥一般买受人的物权期待权﹥先查封的一般债权﹥后查封的一般债权。

6.【九民会议纪要中的消费者物权期待权】

125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

问题是，对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

1. 【来源】天同诉讼圈 魏大勇