自疫情以来，长租公寓爆雷并非新鲜事，但是在美国上市的长租公寓龙头蛋壳公寓也于近日爆雷，还是让资本市场着实震动了一把。然而，相比投资长租公寓的资本市场投资人，损失更为惨重的其实是与这些长租公寓合作的房东、租客。作为房东，特别是还欠着房贷准备“以租养贷”的房东，长租公寓爆雷意味着可能的房贷现金流断裂；作为租客，特别是以“租金贷”方式年付的租客，长租公寓爆雷意味着可能的居无定所。其实自从遭遇“疫情”黑天鹅，长租公寓这种靠赚中间差价运营的模式完全赚不了钱，而实际通过类似“高收低租”、“租金贷”搞资本运作赚钱的企业遭遇资金链断裂是完全可以预料的，但不论哪样后果，都是时代的一粒灰，落在个人头上就是一座山。本文即以蛋壳公寓爆雷为引，希望能给遭受困境的房东、租客一些小小的帮助。

  一、房东是否有权腾退租客取决于房东、长租公寓、租客之间的法律关系

  1、房东、长租公寓之间构成的是租赁合同法律关系还是委托合同法律关系？

  通常来说，我们都会将长租公寓称为“二房东”，房东也经常认为其是把房子租给长租公寓，长租公寓再将房子转租给租客，然而法律上真的如此吗？

  以蛋壳公寓与房东之间的合同为例，其名为“《财产委托管理服务合同》”，其中第二条约定“甲方同意将房屋独家委托给乙方全权代理并全权代理出租”、“乙方独家委托代理权限包括：代理甲方签署与房屋租赁相关的任何协议、合同以及文件、代理甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用”；第四条约定“甲方同意向乙方支付管理费、服务费”，该合同的明面意思表示都是房东作为委托方，将房屋委托给蛋壳打理后代为出租，蛋壳从房东处收取的也并非租金，而是管理费、服务费，初步判断房东与蛋壳公寓之间构成的是委托合同法律关系，而非租赁合同法律关系。

  2、与租客之间构成租赁合同法律关系的是房东还是长租公寓？

  同样以房东、蛋壳公寓、租客之间签署的《房屋代理租赁合同》为例，其中约定房东作为出租方、租客作为承租方，而蛋壳公寓则作为房屋代管机构，仅从合同内容初步判断，房东与租客之间才是构成租赁合同法律关系的双方当事人。

  3、构成法律关系不同，损失承担主体也不同

  那么房东、长租公寓、租客之间构成何种法律关系为什么那么重要？因为构成何种法律关系决定了在蛋壳公寓爆雷的前提下，房东是否有权单方面腾房并将租客驱离，即蛋壳公寓爆雷的损失最终由谁承担。如果房东与长租公寓之间构成委托代理法律关系，实际与租客构成租赁合同法律关系，租客是基于对委托代理的信赖签署合同并支付租金，根据《民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”租客将租金支付给长租公寓后，法律上即视为已支付给房东，如长租公寓未将租金转付给房东，应属长租公寓对房东违约，与租客无关。因此，此种情形下，租客有权根据已签署的《房屋代理租赁合同》继续居住，房东无权单方腾退租客。

  不过，上述对于房东、长租公寓、租客之间的法律关系分析仅是初步判断，司法实践中也不乏签署了房东与长租公寓签署了所谓财产委托管理合同，但最后被法院认定构成租赁合同法律关系的例子。如果房东、长租公寓之间构成租赁合同法律关系，继而长租公寓与租客之间构成转租法律关系，在这种情形下根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”一旦房东与长租公寓的合同解除，房东即有权腾退作为次承租人的租客，租客的损失需要找长租公寓赔偿，与房东无关。

  二、以“租金贷”方式付款的租客，如被房东腾退能否拒还贷款

  蛋壳公寓等长租公寓以减免押金、租金等方式诱惑租客采用“租金贷”付款，蛋壳公寓以租客作为借款主体从微众银行一次性取得银行贷款，而租客按月向微众银行还款、房东按月从蛋壳公寓收款，蛋壳公寓凭借前述现金流的时间差开展资本运作，根据蛋壳公寓上市前披露的信息来看，采用租金贷形式的租客可高达6成以上。“租金贷”表面上看减轻了租客的资金压力，然而蛋壳公寓爆雷后，涉及“租金贷”的房东与租客之间矛盾冲突最为剧烈，其根源就是租客不论是否被腾退都要继续还贷，否则可能会被纳入不良征信，影响日后正常生活，而房东却在法律上视同收到了租客支付的租金。

  尽管租客看起来并未实际收到全部贷款，但租客与微众银行构成借款合同法律关系，蛋壳公寓受托收取以贷款形式支付的租金，此类借款合同法律关系较难推翻，不论租客是否被腾退，其还款义务与租房目的能否实现无关。

  三、爆雷后时代房东、租客应对注意要点

  在蛋壳公寓等长租公寓爆雷的情形下，作为受损的房东、租客，不论是报警还是民事诉讼，如果对象还是长租公寓，恐怕最终结果和跑路的P2P处理后果差不多，基本属于徒劳无功。所以当前矛盾更多集中于两个受害者房东、租客身上，房东一般通过上门贴告示、断水、断电、换锁等方式腾退租客，租客则通过报警、拒绝房东进入等方式对抗。

  作为房东，首先需要明确自身在法律上是否站得住脚，如果不幸你与长租公寓之间构成的是委托代理关系，那么你断水、断电等腾退行为极有可能构成违约或者侵权，行为过激的话甚至可能因触犯《治安管理处罚法》被处罚。此时最好的方式是与租客协商，各自承担部分损失。如果房东与长租公寓之间构成的是租赁合同法律关系，租客作为转租的次承租人，此时在合法的限度内，可采取腾退方式要求租客搬出，如实在无法腾退，可通过民事诉讼方式要求租客腾退并承担不肯腾退给房东造成的损失，胜诉后由法院执行腾退。

作为租客，特别是蛋壳公寓此类长租公寓的租客，首先需要向房东明确：从法律上来说，蛋壳公寓与租客签署的租房合同对房东同样具有法律约束力，租客向蛋壳公寓支付的租金，不论是通过月付、年付还是“租金贷”方式支付，均视同已经向房东支付了足额的租金，房东是否收到是其与蛋壳公寓之间的事，与租客无关。如房东采用断水、断电、换锁等方式腾退租客的，租客完全可以采取报警、起诉房东等方式维护自己的合法权益。不过，对于与长租公寓之间直接构成租赁合同法律关系的租客来说，最好的方式是利用当前实际占有房屋的现状，与房东协商共同分担损失。

来源：【法宝引证码】 CLI.A.240616