作者：杨嘉麟律师 董雅茹律师

一、定义

1、什么是网签？

网签是指房地产开发企业利用房地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同，并且在网上进行公布的行为，用户是可以通过网签号在网上进行查询。

2、什么是备案？

备案是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日之内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续的。

3、什么是预告登记？

房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。例如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押等情况出现。

二、法律依据

1、网签无具体的法律依据

网签只是房地产部门的网络化管理系统，并没有直接的法律法规进行规定。

2、备案的法律依据

我国现行法明确规定的房地产交易合同登记备案有两种：一种是商品房预售合同登记备案（《城市房地产管理法》第45条、《城市商品房预售管理办法》第10条）；一种是房屋租赁合同登记备案（《城市房地产管理法》第54条）。

3、预告登记的法律依据

根据《物权法》第20条（《民法典》第221条）规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，按照约定（必须双方当事人约定）可以向登记机构申请预告登记。在预告登记之后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的话，是不发生物权效力的。

三、顺序

只有办理商品房预售合同的网签备案后，才可以申请预购商品房的预告登记。

《不动产登记暂行条例实施细则》第86条规定：申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：（一） 已备案的商品房预售合同；（二） 当事人关于预告登记的约定；（三） 其他必要材料。

四、法律效力

1、网签、备案不具有物权效力

虽然实践中大都采取“网签备案”的称呼，但从发展的过程来看，是先有备案，后有网签。备案就是上述法律规定；网签是随着网络信息科技的发展，在房地产主管部门力推下之后才产生的。目前，网签与备案的关系主要有两种模式：一是“网上签约、网上备案”、二是“网上签约、书面备案”。

网签、备案只是一种行政管理措施，都不具有物权效力，一般情况下不能对抗第三人。但是也存在例外情况，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，如果第三人能够证明自己交付了全部价款、善意取得财产、实际已占有了该财产，而且还需证明未办理过户登记手续且本人无过错，那么该财产就不会被法院查封、扣押等。

2、预告登记具有物权效力

根据《物权法》第二十条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第四条规定“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

从我国的相关规定可以看出，预告登记可以使已登记的不动产物权变动，具备了对抗第三人的效力，也就是说具备了一定的物权效力。