【裁判要旨】1.根据物权法第二十八条规定，因人民法院的法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。但并非人民法院作出的所有法律文书均能够直接引起物权变动。法院作出的民事调解书确认登记在他人名下的房屋归当事人所有但未经变更登记的，尚不能被认定为该当事人的财产。该当事人依据该民事调解书主张其已取得房屋所有权，不能成立。2.购房人在购买争议房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款但未重新办理抵押，该交易安排不具有违法性，因而购房人并不因此而具有法律上的可责难性。购房人对房屋的风险预期，应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。

中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书

                                        （2020）最高法民再233号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人，执行案外人）：袁小东，男，1974年7月28日出生，汉族，住四川省南部县南隆镇东风路******。

委托诉讼代理人：林贞祥，四川信诺达律师事务所律师。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人，执行案外人）：邓常英，女，1977年2月10日出生，汉族，住四，住四川省南部县南隆镇文昌巷*****。

委托诉讼代理人：林贞祥，四川信诺达律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人，申请执行人）：四川天府银行股份有限公司成都高新支行，住所地四川省成都市武侯区人民南路4段******。

负责人：苏梅，该支行行长。

委托诉讼代理人：苟杰，四川蜀达律师事务所律师。

一审被告、二审被上诉人，被执行人：吴娟，女，1983年10月5日出生，汉族，住四川省，住四川省宁南县。

委托诉讼代理人：阳秀，泰和泰律师事务所律师。

一审被告、二审被上诉人，被执行人：四川省号棚山投资管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路4段****。

法定代表人：雍凯耀，该公司执行董事兼总经理。

一审被告、二审被上诉人，被执行人：雍凯耀，男，1973年6月26日出生，汉族，住四川省，住四川省南部县定水镇下河街**。

一审被告、二审被上诉人，被执行人：雍文英，女，1988年7月1日出生，汉族，住四川省南，住四川省南部县太华乡**嘴村**。
再审申请人袁小东、邓常英因与被申请人四川天府银行股份有限公司成都高新支行（以下简称天府银行高新支行），一审被告、二审被上诉人吴娟、四川省号棚山投资管理有限公司（以下简称号棚山公司）、雍凯耀、雍文英申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省高级人民法院（2019）川民终110号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月30日作出（2020）最高法民申1198号民事裁定提审本案，并于2020年9月25日公开开庭进行了审理。再审申请人袁小东、邓常英及其委托诉讼代理人林贞祥，被申请人天府银行高新支行委托诉讼代理人苟杰，一审被告、二审被上诉人吴娟及其委托诉讼代理人阳秀到庭参加诉讼。号棚山公司、雍凯耀、雍文英经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

袁小东、邓常英再审请求：1.撤销二审判决，改判维持一审判决；2.一审、二审诉讼费用由天府银行高新支行承担。事实和理由：一、袁小东、邓常英符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定。（一）人民法院于2015年5月18日查封四川省成都市武侯区二环路南四段69号2栋13楼1314号房屋，袁小东、邓常英与吴娟于2011年1月14日签订房屋买卖《预约合同》并办理公证。（二）吴娟在2010年3月左右与袁小东、邓常英达成口头买卖协议后交付案涉房屋，袁小东、邓常英进行了装修并于2010年5月办理了入住手续，有装修物品购买票据、入住证明、物业服务费收据等为证。（三）袁小东、邓常英卖掉老家房屋获得首付款，在签订《预约合同》当日向吴娟支付了161100元。此后每月及时、足额向中信银行股份有限公司成都分行偿还按揭款，按揭款不属于吴娟应得的购房款。（四）案涉房屋未能在法院查封前办理过户登记，不属于袁小东、邓常英自身原因所致。1.《预约合同》既未苛以买受人一次性支付房款的义务，也未约定买受人须在2015年5月18日前将案涉房屋的产权变更登记到自己名下。2.袁小东、邓常英于2015年3月6日办理了离婚登记，在四川省南部县人民法院（以下简称南部县法院）（2015）南民初字第1372号民事调解书（以下简称1372号民事调解书）确认案涉房屋归邓常英所有后，邓常英准备一次性偿还银行贷款并办理过户。因无法与吴娟本人取得联系，袁小东、邓常英于2015年5月7日起诉，要求确认案涉房屋权属并判令吴娟协助办理过户。3.袁小东、邓常英于2011年1月14日购买案涉房屋，不知晓吴娟于2013年12月9日为天府银行高新支行向号棚山公司发放的贷款提供保证，不存在买卖双方恶意串通损害天府银行高新支行利益的可能。二、1372号民事调解书已确认案涉房屋属邓常英所有，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称物权法司法解释）第七条规定，袁小东、邓常英就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。天府银行高新支行辩称，一、袁小东、邓常英对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）《预约合同》2011年1月14日签订，袁小东、邓常英主张2010年5月已入住，不合常理，且收据、入住证明无法核实真实性，不能证明其在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。（二）袁小东、邓常英未支付剩余购房款，也未能证明已按照《预约合同》履行了支付义务。还款流水等证据显示还款人是吴娟，不能排除袁小东、邓常英与吴娟恶意串通的可能。（三）袁小东、邓常英明知案涉房屋上设定有抵押仍然购买，放任不能办理过户的风险，主观上存在过失。二、1372号民事调解书不直接发生物权变动的效力。案涉房屋登记在吴娟名下，不属于袁小东、邓常英的共有财产，袁小东、邓常英即使持该民事调解书前往不动产登记部门也无法办理过户登记。综上，请求驳回袁小东、邓常英的再审请求。

吴娟述称，认可原审查明事实，一审判决正确。

号棚山公司、雍凯耀、雍文英未提交意见。天府银行高新支行向一审法院起诉请求：准许执行四川省成都市武侯区二环路南四段69号2栋13楼1314号房屋（权证号：权15××58）。

一审法院认定事实：四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）审理南充市商业银行股份有限公司成都高新支行（以下简称南充商业银行成都高新支行）与号棚山公司、雍凯耀、吴娟、雍文英借款合同纠纷一案中，根据南充商业银行成都高新支行的保全申请，于2015年作出（2015）成民保字第615-1号民事裁定，查封了吴娟名下位于四川省成都市武侯区二环路南四段69号2栋13层1314号的公寓（建筑面积67.09平米，权15××58），查封期限三年。成都中院于2015年11月12日作出（2015）成民初字第935号民事判决，判决号棚山公司向南充商业银行成都高新支行偿还借款本金3751912.5元及逾期还款利息，并支付违约金45万元，雍凯耀、吴娟、雍文英对号棚山公司以上债务在540万元最高限额内向南充商业银行成都高新支行承担连带清偿责任。南充商业银行成都高新支行向成都中院申请强制执行，执行过程中，南充商业银行成都高新支行于2017年2月28日更名为天府银行高新支行。

2011年1月14日，袁小东与吴娟签订《预约合同》，约定吴娟将其按揭购买的案涉房屋出售给袁小东，袁小东向吴娟支付161100元购房款，以后按月支付银行的按揭款。该《预约合同》于同日在四川省成都市高新公证处公证。吴娟于同日向袁小东出具收条载明：收到袁小东房款161100元。袁小东、邓常英自2010年5月起装修所购房屋，并占有使用至今。

2015年3月，在袁小东、邓常英的离婚诉讼中，南部县法院作出1372号民事调解书，该调解书第三项载明：夫妻双方购买的位于四川省成都市武侯区。按揭住房一套归邓常英所有；办理离婚手续后该房屋的按揭款由邓常英偿还。

一审法院认为，袁小东、邓常英在法院查封前，已经与吴娟签订书面合同购买了案涉房屋，并向吴娟支付了购房款，按月支付按揭款，且实际占有使用案涉房屋。基于以上事实，南部县法院作出1372号民事调解书，该调解书主文确认案涉房屋系袁小东、邓常英购买，归邓常英所有。生效民事调解书已经对案涉房屋所有权的归属进行了明确，天府银行高新支行就其金钱债权主张强制执行案涉房产，显然与1372号民事调解书主文确定案涉房屋所有权归邓常英所有冲突，根据物权法第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”以及物权法司法解释第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”之规定，袁小东、邓常英就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，天府银行高新支行要求执行案涉房屋的请求，不能成立。天府银行高新支行认为该民事调解书损害其民事权益，可以另行主张权利。

一审法院判决：驳回天府银行高新支行的诉讼请求。一审案件受理费7658元，由天府银行高新支行负担。

二审庭审中，袁小东、邓常英、号棚山公司、雍凯耀对一审查明的事实无异议，天府银行高新支行对“袁小东、邓常英自2010年5月起装修所购房屋，并占有使用至今”有异议，对一审查明的其他事实无异议，二审法院对各方当事人无异议的事实予以确认。二审另查明：1.袁小东、邓常英为证明其在法院查封前已经实际占有该房屋，主要举示了房屋装修及物品购买票据、物管费交纳票据以及物管部门出具的入住证明等证据。2.袁小东、邓常英为证明其已经实际向吴娟支付了购房款，主要举示了吴娟出具的161100元的收条以及2010年6月以后支付按揭款的银行存款回单和银行交易明细清单。3.邓常英在二审庭审中补充说明，购买案涉房屋总价款是40余万元，实际已支付24余万元，还差10余万元按揭款未付。4.成都中院查封案涉房屋的具体时间为2015年5月18日。

二审法院认为，根据查明的事实，袁小东、邓常英在案涉房屋被法院查封前，已经与吴娟签订书面《预约合同》购买了房屋，并支付了部分购房款。结合袁小东、邓常英举示的房屋装修及物品购买票据、物管费交纳票据以及物管部门出具的入住证明等证据，可以认定在法院查封该房屋前，即2015年5月18日前袁小东、邓常英已实际占有使用该房屋。因此，案涉房屋是否应当继续执行的关键问题是袁小东、邓常英对该房屋享有的权益能否阻却执行。首先，从本案事实来看，袁小东、邓常英在购买案涉房屋时明知该房屋设有银行按揭贷款，该房屋上设有权利负担。袁小东、邓常英选择向吴娟购买该房屋，采取向吴娟的银行账户每月打款的方式代吴娟归还按揭贷款，理应预期对于抵押贷款未还清前房屋难以办理过户登记到名下以及可能产生的风险，故该房屋在法院查封前未能办理过户登记，一定程度上系其自身原因所致。据此，袁小东、邓常英并不满足执行异议复议规定第二十八条第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件，不享有阻却执行的合法权益，不能阻却天府银行高新支行的执行申请。其次，物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”南部县法院作出1372号民事调解书时，案涉房屋仍登记在吴娟名下，吴娟才是该房屋的合法所有权人，该房屋未经变更登记尚不能被认定为袁小东、邓常英之间的共有财产，袁小东、邓常英之间就该房屋的分配应属无权处分，对外不能产生物权变动的效力。据此，1372号民事调解书不能产生物权法第二十八条规定的物权变动效力，不能阻却天府银行高新支行的执行申请。

二审法院判决：一、撤销成都中院（2018）川01民初26号民事判决；二、继续执行吴娟位于四川省成都市武侯区二环路南四段69号2栋13楼1314号房屋（权证号：权15××58）。一审案件受理费7658元，二审案件受理费7658元，均由袁小东、邓常英负担。成都中院（2017）川01执异2275号执行异议裁定于判决生效时自动失效。

再审期间，袁小东、邓常英主张原审遗漏查明其曾于2015年5月7日以吴娟为被告向四川省成都市武侯区人民法院（以下简称武侯区法院）提起诉讼的相关事实。天府银行高新支行对原审查明的“袁小东、邓常英自2010年5月起装修所购房屋，并占有使用至今”提出异议。除此之外，各方当事人对于原审判决查明的事实无异议，本院予以确认。对天府银行高新支行所提异议，本院将在本院认为部分予以评述。

袁小东、邓常英再审提交了邓常英2019年9月21日至2020年9月20日期间在中国邮政储蓄银行的账户对账单，拟证明原审判决作出后，邓常英继续通过吴娟的账户按月向中信银行股份有限公司成都分行偿还按揭款。天府银行高新支行认可对账单的真实性、合法性，但不认可关联性，认为不能证明邓常英向吴娟的汇款系归还案涉房屋的贷款。吴娟认可对账单的真实性、合法性与关联性，述称房屋买卖之后一直是袁小东、邓常英通过向其账户转款的方式偿还按揭款。本院认为，各方对账户对账单的真实性、合法性均无异议，本院予以确认。该对账单显示邓常英每月末向吴娟账户汇入固定金额，与邓常英在原审提交的自2010年6月之后支付按揭款的证据所示还款情形相吻合，能够证明自2010年6月至今案涉房屋所欠按揭贷款系由袁小东、邓常英实际还款。

根据当事人在原审中提交的、已经质证的证据材料及再审庭审情况，本院补充查明：1.2015年5月7日，袁小东、邓常英向武侯区法院提起诉讼，请求确认《预约合同》合法有效，要求吴娟协助袁小东、邓常英办理房屋过户手续并按照《预约合同》约定的义务全部履行。起诉书载明，“现发现吴娟在外欠有大量债务，并有可能导致法院查封或处置仍属吴娟名下所有权的房产。我多次向银行提出提前付清按揭的申请，但银行要求吴娟必须到场才能办理，而吴娟拒不到场，致使我无法办理房屋产权过户手续”。2016年8月28日，袁小东、邓常英申请撤回起诉，撤回申请载明，“因争议房屋已被成都中院查封，袁小东、邓常英拟通过执行异议之诉来处理房屋买卖合同纠纷”。2016年8月29日，武侯区法院作出（2015）武侯民初字第3765号民事裁定，准许袁小东、邓常英撤回起诉。

2.再审庭审中，袁小东、邓常英与吴娟一致确认，袁小东2011年向吴娟支付的161100元，系一次性付清吴娟此前为案涉房屋所支出的首付款、银行贷款、税费及物业管理费，此后除偿还银行按揭款外，袁小东、邓常英无需再向吴娟支付任何费用；自2010年6月起，按揭贷款由袁小东、邓常英持续还款，袁小东、邓常英离异后由邓常英持续还款，目前尚有7万余元未还。

3.再审庭审中，袁小东陈述，在购买案涉房屋前，其与邓常英的唯一住房位于四川省南部县。因与雍凯耀熟悉，2009年出售南部县房屋后，2010年即装修案涉房屋办理入住，2011年收到南部县房屋价款后向吴娟支付了161100元。吴娟认可袁小东所述情况。

4.根据2020年3月查询记录，邓常英名下在四川省成都市所有区县内无住房信息。

本院再审认为，根据各方当事人的诉辩理由与主张，本案再审争议的焦点是：一、袁小东、邓常英对案涉房屋是否享有所有权；二、袁小东、邓常英对案涉房屋是否具有足以排除天府银行高新支行强制执行的民事权益。

一、袁小东、邓常英对案涉房屋是否享有所有权物权法第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”然而，并非人民法院作出的所有法律文书均能够直接引起物权变动。1372号民事调解书作出时，案涉房屋仍登记在吴娟名下，未经变更登记尚不能被认定为袁小东、邓常英的共有财产，袁小东、邓常英之间就该房屋的分配对外不能产生物权变动的效力，其依据1372号民事调解书主张邓常英已取得案涉房屋所有权，不能成立。

二、袁小东、邓常英对案涉房屋是否具有足以排除天府银行高新支行强制执行的民事权益《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”司法实践中，执行异议之诉案件通常参照执行异议复议规定相关规定，结合案件实际情况判断案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议复议规定第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，袁小东、邓常英符合上述四项要件，分析如下：

（一）关于袁小东、邓常英是否在人民法院查封案涉房屋之前签订合法有效的书面买卖合同2011年1月14日，袁小东与吴娟签订《预约合同》。该合同虽名为“预约合同”，但约定了《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的当事人名称、商品房基本状况、商品房总价款及付款方式、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任等商品房买卖合同的主要内容，且签订合同后吴娟收受购房款、袁小东与邓常英按月还贷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该《预约合同》应当认定为商品房买卖合同。签订《预约合同》当日，吴娟、袁小东申请办理公证，四川省成都市高新公证处出具（2011）成高证民字第1323号公证书确认双方当事人签订《预约合同》真实。因《预约合同》签订时间远远早于人民法院的查封时间，亦明显早于天府银行高新支行与号棚山公司之间债权债务的发生时间，不应认定交易双方有通过房屋买卖安排来逃避债务或规避执行的意思。上述交易发生在袁小东、邓常英婚姻关系存续期间，袁小东、吴娟对邓常英亦享有《预约合同》项下权利义务无异议。根据上述事实，本院认定，袁小东、邓常英在人民法院2015年5月18日查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。

（二）关于袁小东、邓常英是否在人民法院查封之前合法占有案涉房屋袁小东、邓常英举示的2010年3月至6月购买装修材料及家具、物品的票据上，均备注了案涉房屋的地址或房号；结合其举示的物业服务费、水电费、生活垃圾清运费交款收据及物管部门出具的入住证明，能够证明袁小东、邓常英自2010年起装修案涉房屋并占有使用。对于在签订《预约合同》前即占有房屋的原因，袁小东在再审庭审中作出了说明，吴娟予以认可。天府银行高新支行对袁小东、邓常英自2010年起占有案涉房屋提出异议，但未提交证据否定上述事实。本院认定，袁小东、邓常英在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。

（三）关于袁小东、邓常英是否已支付全部价款2011年1月14日袁小东向吴娟支付161100元后，吴娟对案涉房屋在扣除尚欠银行贷款部分以外的权益已经全部转让给袁小东、邓常英，此后均由袁小东、邓常英偿还银行按揭贷款。在袁小东、邓常英按约履行合同义务的情况下，吴娟对案涉房屋不再享有购房款的请求权或其他权利。本院认为，对于吴娟对案涉房屋应有的份额而言，袁小东、邓常英已经支付了全部对价。

（四）关于案涉房屋未办理过户登记是否系因袁小东、邓常英自身原因袁小东、邓常英在购买案涉房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款但未重新办理抵押，该交易安排不具有违法性，因而袁小东、邓常英并不因此而具有法律上的可责难性。袁小东、邓常英对案涉房屋的风险预期，应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。2015年5月，袁小东、邓常英曾以提起诉讼的方式主张办理权属变更登记，虽然其在起诉状中称因得知吴娟负债提起诉讼，但是作为已支付了大部分房款并长期居住在案涉房屋的买受人，袁小东、邓常英诉请办理权属变更登记符合常理，并非必然以恶意对抗执行为目的。综合上述情形，本院认为，不应认定未办理过户登记系因袁小东、邓常英自身过错。

此外，综合考虑袁小东、邓常英已实际支付案涉房屋绝大部分房款，自2010年即占有使用，邓常英离异后至今仍居住在案涉房屋，且该房屋是邓常英在成都市的唯一住房等因素，相较于天府银行高新支行基于吴娟应当履行保证责任而享有的保证债权，对袁小东及邓常英、特别是邓常英对于案涉房屋享有的权利予以优先保护，符合法律保障生存权、居住权的精神，更具有正当性和合理性。

综上所述，袁小东、邓常英的再审请求成立。二审判决适用法律、处理结果不当；一审判决适用法律不当，但是判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》三百一十一条之规定，判决如下：

一、撤销四川省高级人民法院（2019）川民终110号民事判决；

二、维持四川省成都市中级人民法院（2018）川01民初26号民事判决。

一审案件受理费7658元，二审案件受理费7658元，均由四川天府银行股份有限公司成都高新支行负担。

本判决为终审判决。

审   判   长  葛洪涛                                                                      审   判   员  马成波

审   判   员  马 岚

二〇二〇年九月二十八日
法 官 助 理    刘   静

书   记   员    李蕴娇