作者：杨嘉麟律师 董雅茹律师

如今，房产买卖、赠与、继承的现象屡见不鲜，但是其中所涉及的税款纷繁复杂，很多当事人不明白选择何种方式才能让自己合理规避相关税费。

一、当你作为房产的受让人时，需要考虑：

（一）契税

即房屋所有权发生变更时，按房价一定比例向买方征收的一次性税收。买方应承担的税种（各地3%-5%不等）

1、根据《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》

（1）唯一住房——90平及以下1%、90平以上1.5%

（2）二套住房——90平及以下1%、90平以上2%

（3）北上广深二套及其他地区三套以上——无优惠

但是，个人受让非住房、企业受让住房或非住房均不享受契税优惠。

2、根据《财政部、国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》

婚姻关系存续期间加名、减名、变更份额、离婚时房产分割均免征契税。即婚前房产证加名是以转让方式，需缴纳契税等税费；婚后房产证加名则税费都可以免除。  

3、根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》  

法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税。因此，非法定继承人根据遗嘱承受死者的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。其他赠与也应征收契税。这里应当注意：法定继承人包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，但不包括孙子女、外孙子女。

（二）印花税

根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》可知，个人销售、购买住房时免征，但是个人销售非住房、单位销售住房和非住房需缴纳印花税。转让人、受让人均需缴纳，税率为合同金额的万分之五。

二、当你作为房产转让人时，则需考虑：

   （一）增值税

  即以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。个人和小规模纳税人转让不动产税率为5%，一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用5%，一般纳税人在2019年4月以后转让2016年5月1日以后取得的不动产增值税税率为9%。

  1、不满两年，按全额缴纳5%增值税，满两年，免征增值税。（北上广深满两年征收差额的5%）

  2、房屋产权所有人生前无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、直接赡养人或抚养人，免征增值税；

  3、房屋产权所有人死后法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人依法取得房产，免征增值税；

  4、离婚财产分割，免征增值税。 

  （二）土地增值税

1、转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税。

2、目前对个人销售住房免征土地增值税。

3、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。

  4、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权无偿赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为，不征收土地增值税。

  5、无论是将婚前房产赠与给对方还是婚后房产加名亦或离婚析产、复婚赠与等均属于无偿转让房地产行为，不征收土地增值税。

  （三）所得税

  1、个税免征关键词：五年、家庭唯一、住房。不符合上述三个条件则可按差额的20%计征个税。在计算时减除房屋原值、缴纳税金及其他合理费用（装修、贷款利息等）；

  2、房屋产权所有人生前无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、直接赡养人或抚养人，免征个人所得税；

  3、房屋产权所有人死后法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人依法取得房产，免征个人所得税；

  4、离婚财产分割，免征个人所得税。

  如今，房地产与普通人的生活息息相关，可以说谁都离不开。但涉及的税目很多，不仅普通的老百姓弄不明白，即使是专业人员也有的不清楚。现实中很多人以偷逃税款为目的，可能涉及刑事风险，绝不可取。但也有人不想偷税逃税，但因为不懂，白白花了冤枉钱。在现实生活中的每个案例有相似之处，但又大有不同，需要具体案例具体分析。因此，需要做到合理筹划，减轻税负！