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【来源】最高人民法院

最高法裁判观点：未取得物权的房屋买受人享有的债权请求权不能对抗卖方作为被拆迁人依法享有的合法权益

（2016）最高人民法民终33号

【裁判要旨】

房屋买受人购买房屋后并未办理产权变更登记手续，仅享有请求其出卖人办理产权变更登记的债权请求权，对于案涉房屋并不享有物权。不能对抗出卖人在其原房屋被拆除的情况下，基于法律规定及合同约定安置的行为所产生的法律效力。

根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因所购房屋未经权属登记，孙晓艳没有取得案涉房屋的所有权。孙晓艳主张其付清了房款并实际占有房屋，对案涉房屋属于善意取得。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（三）项的规定，不动产善意取得需具备该不动产权属已经登记在受让人名下的情形，孙晓艳与石桂荣订立《房屋买卖协议书》后，并未办理房屋产权变更登记，故本案不适用善意取得的相关法律规定。作为与石桂荣签订《房屋买卖协议书》的购房人，在经依法登记取得房屋所有权之前，孙晓艳仅享有请求石桂荣继续履行办理房屋产权变更登记手续、转移房屋所有权的债权请求权。因孙晓艳从石桂荣处所购房屋与辽宁高院101号判决第二项判令中澳公司交付姜维一的房屋同一，该判决第二项的存在影响的是孙晓艳对石桂荣享有的转移房屋所有权的债权请求权能否实现。据此，孙晓艳主张辽宁高院101号判决第二项损害了其基于善意取得享有的案涉房屋所有权，没有法律依据。

根据本案查明的事实，姜维一与渤海公司签订《协议书》及《城市房屋拆迁补偿安置协议》后，姜维一将其原房屋交付渤海公司，而协议其他条款没有实际履行。最高人民法院二审期间，各方当事人均认可姜维一与渤海公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》具有拆迁补偿安置性质。渤海公司注销后其权利义务由中澳公司承继，对此各方当事人亦无异议。因此，无论是否存在丛学富、杨娜挂靠渤海公司实际进行金丽源小区房屋开发建设的情形，均不影响中澳公司对姜维一依法及依据合同约定产生的补偿安置义务。虽然渤海公司与姜维一签订的上述协议，除姜维一的房屋已经被拆除外，其他条款没有实际履行，但姜维一的合法财产权利应予保护。《协议书》约定在姜维一原房场地建设房屋，一层商网归姜维一所有，不需要渤海公司销售。中澳公司在辽宁省高级人民法院二审审理其与姜维一房地产开发经营合同纠纷案件期间，自认案涉石桂荣所购商业网点房屋所在位置与姜维一原房屋位置同一，并表示愿意以该房屋安置姜维一。辽宁省高级人民法院在查明该房屋没有办理产权登记的情况下，也即没有案外人取得该房屋所有权的情况下，作出了辽宁高院101号判决第二项，在相关事实认定及适用法律方面并无不当。虽然孙晓艳及中澳公司、丛学富、杨娜、石桂荣在本案诉讼中均主张案涉孙晓艳所购房屋与姜维一原房屋不在同一位置，但是，因孙晓艳系从石桂荣处购买案涉房屋，石桂荣及孙晓艳均未办理房屋权属登记，孙晓艳基于房屋买卖合同关系对石桂荣享有转移房屋所有权的债权请求权，而该债权请求权能否获得支持尚取决于石桂荣对渤海公司相应的权利能否成立。因此，孙晓艳对石桂荣享有的转移房屋所有权的债权请求权，不足以对抗或否定姜维一在其原房屋被拆除的情况下，基于法律规定及合同约定，以及中澳公司在诉讼中的自认及同意以案涉房屋对姜维一进行安置的行为所产生的法律效力。据此，孙晓艳主张辽宁高院101号判决第二项存在《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定的错误并损害其民事权益应予撤销的情形，缺乏法律依据。

对于孙晓艳上诉主张其与石桂荣签订的《房屋买卖协议书》合法有效，依法应予以保护的问题，一审判决并未否定孙晓艳与石桂荣之间的《房屋买卖协议书》的效力，并明确了孙晓艳对石桂荣享有债权，孙晓艳在该协议履行不能的情况下，有权要求石桂荣承担相应的责任，对此孙晓艳可另循其他法律途径予以解决，不存在其合法民事权益无法获得救济的情形。