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为省中介费“跳单”私下交易房产法院判决向房产中介支付中介服务费
浏览次数:345 | 发布时间:2022年11月16日

整理人:王明明律师 电话:18732189120

来源:人民法院报 

  

为省中介费“跳单”私下交易房产法院判决向房产中介支付中介服务费

 

  售价千万元的别墅,独家包销期间,买卖双方数次磋商,最终因价格没谈拢未达成交易。但在包销合同期满后,买卖双方迅速自行完成交易并过户,且交易价格明显低于之前磋商的价格。近日,广东省广州市中级人民法院对此案作出二审判决:买卖双方构成“跳单”,分别向某房产中介公司支付中介服务费11万元。

  王女士购入涉案别墅的价款为960万元。后王女士欲出售该别墅,遂与某房产中介公司签订了《独家包销合同》,合同明确约定独家包销期限从2021年12月1日起至2021年12月31日止;委托交易价格(扣除中介费后实收)不得低于1550万元;交易成功后,王女士将按成交价的1.5%向房产中介公司支付中介服务费等。

  《独家包销合同》签订后,房产中介公司向梁先生推介涉案别墅。梁先生在中介人员带领下,先后两次到现场看房,对房子表示满意,且在房产中介公司引荐下,与王女士见面洽谈交易事项。其间,梁先生还与房产中介公司签订了《居间服务协议书》,约定交易成功后,梁先生将按成交价的1.5%向房产中介公司支付中介服务费。之后,梁先生对涉案别墅出价至1500万元,但王女士不同意调低售价。在独家包销合同期限届满前,双方未达成交易。

  今年1月,中介人员先后询问王女士与梁先生是否有继续交易的意向:梁先生于1月7日表示不再购买涉案别墅;王女士于1月25日表示将价款提至不低于1600万元。1月26日,王女士与梁先生就涉案别墅签订了交易价格仅为930万元的《存量房买卖合同》,并顺利完成交易过户手续。根据梁先生提交的证据,双方是在另一家中介公司的工作人员协助下完成交易过户手续,但买卖双方并未与该房产中介公司签订房屋买卖三方协议,梁先生也仅支付了1万元作为服务报酬。房产中介公司知悉后上述情况后提起诉讼,主张王女士与梁先生上述行为构成“跳单”,要求王女士、梁先生二人分别向其支付中介服务费23万元。

  法院经审理后认为,《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定,委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。即禁止“跳单”。本案中,按照《独家包销合同》约定,房产中介公司未能在独家包销期满前促成房屋买卖交易,无权获取中介报酬。但本案交易双方在独家包销期满后不到一个月即达成交易,交易价格不但比卖家放盘价少了620万元,同时比独家包销期间买家最后提出的交易价少了570万元,甚至比卖家购入价还低30万元,且买卖双方经一、二审法院多次释明均拒绝提供交易流水,此外,另一家房产中介公司仅收取1万元的报酬显著低于广州市中介服务费的计算标准,以上种种不合常理的交易行为,实难以让法院采纳买卖双方不存在“跳单”行为的主张,因此判令买卖双方应当向房产中介公司支付报酬。

  广州市增城区人民法院一审判决,王女士、梁先生分别向房产中介公司支付中介服务费11万元,驳回房产中介公司其他诉讼请求。王女士、梁先生不服,分别提起上诉。

  广州中院二审判决,驳回上诉,维持原判。

■法官说法■

  广州中院法官莫芳介绍,“跳单”是一种行业俗语,指委托人与中介公司订立委托协议并接受中介人服务后,为少交或不交中介费,利用中介人提供的资源信息或服务,绕开中介人直接与相对人订立合同。为保障中介人的合法权益,约束违背契约精神的不诚信行为,民法典第九百六十五条对“跳单”行为进行了法律规制。

  法官提醒,在中介公司勤勉履责的前提下,买卖双方应当恪守中介服务合同的约定,支付中介报酬或者支付中介公司从事中介服务支出的必要费用,不应当利用中介公司提供的交易机会和媒介服务,为逃避支付中介费,故意绕开中介公司私下交易。买卖双方“跳单”的行为,是不尊重中介公司的劳动成果、有悖于民法典中诚实守信原则的违约行为。另外,“跳单”行为可能增加房产交易风险,如买家“一房二卖”等,买卖双方最终可能既要支付中介报酬,还要卷入房屋买卖合同纠纷中,最终可能在时间、精力、金钱等多方面得不偿失。

 

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