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【来源】：民商事裁判规则

裁判要旨

建设工程的部分房屋已经出售后，承包人对建设工程价款优先受偿权不得对抗买受人，但是不影响人民法院对承包人是否享有优先受偿权的认定，可以判决在未出售房屋所对应建设工程的范围内支持承包人的主张。

【案情简介】

一、2012年5月27日，中建六公司与凯盛源公司签订施工协议书，中建六公司承建“玖郡6号庄园”工程，总工程价款4.8亿元。

二、2013年6月2日至22日期间，工程监理部门陆续给中建六公司下达10份《联检整改通知》，要求中建六公司对工程存在的大量质量问题进行整改。

三、2013年9月2日，哈尔滨经开区建设工程质量安全监督站下达《工程质量问题整改通知单》，要求组织施工单位对工程中存在的质量问题进行逐项检查，提出整改方案。

四、2013年12月19日，中建六公司提起诉讼，主张对建设工程价款享有优先受偿权；凯盛源公司提起反诉，主张解除施工协议书，赔偿损失、支付逾期竣工违约金。

五、黑龙江高院查明，案涉工程的部分房屋已出售，承包人对建设工程优先受偿权不得对抗买受人，判决中建六公司在凯盛源公司欠付工程款的范围内对未出售房屋享有优先受偿权。双方不服上诉。

六、最高法院认为，原审判决确认中建六公司在凯盛源公司拖欠工程款范围内，对案涉工程尚未出售的房屋（不包括土地使用权）享有优先受偿权，并无不当，应予维持。

【裁判要点】

本案的争议焦点是如何确定优先受偿权的范围？围绕上述争议焦点，最高法院的裁判要点如下：

第一，应当查明是否存在出售房屋的事实。经查，在案涉工程竣工验收后，凯盛源公司已出售部分房屋，事实上案涉工程确实存在部分房屋已出售的事实和部分房屋未出售的事实。

第二，应当确定优先受偿权所指向的范围。因优先受偿权指向的是建设工程价款，已出售的房屋和土地使用权不属于建设工程的范围，承包人主张优先受偿权只能限于未出售的房屋。

【实务经验总结】

在实务中，如何确定承包人的优先受偿权的范围，存在非常大的争议。现结合最高法院的典型案例，总结如下：

第一，应否查明房屋是否存在出售的事实？对此，实务中存在不同的意见，第一种观点认为，房屋出售系开发商与购房人之间的买卖合同关系，该事实不属于建设工程施工合同纠纷的审理范围，人民法院不予理涉；第二种观点认为，因建设工程是否交付使用属于人民法院的审查范围，若已交付使用，则其价值已经实现，承包人主张优先受偿权所指向的标的物已不存在，该项诉请无事实与法律依据，不应予以支持；第三种观点认为，在立法体例上，承包人对建设工程价款的优先受偿权不得对抗买受人的规定，被最高法院纳入建设工程施工合同纠纷之优先受偿权的审查范围，房屋是否出售应属于人民法院应当查明的事实。

第二，如何理解发包人提出承包人不得对已出售房屋主张优先受偿权的抗辩。实务中亦存在不同的理解，第一种观点认为，交付的建设工程与出售的商品房属于不同的概念，既然房屋已然出售，对应的建设工程已不复存在，即承包人在建设工程投入的劳动成果及其价值已经兑现，自然不能再主张优先受偿权；第二种观点认为，承包人主张优先受偿权限于建设工程属于法律的规定，若允许承包人对已出售的房屋享有优先受偿权于法无据；第三种观点认为，发包人提出的抗辩实际属于权利请求，该权利请求限于买卖合同关系，不属于建设工程施工合同关系，发包人的抗辩不能获得支持。

【相关法律法规】

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）

第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）

第三十五条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

第四十一条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

《重庆市高级人民法院关于对最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>应如何理解的意见》（渝高法〔2003〕48号）

经我院审判委员会研究认为，从该批复第一条、第二条的文意理解，应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益。

《浙江省高级人民法院执行局关于印发<执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答>的通知》（浙高法执〔2012〕2号）

五、建设工程承包人承建的部分工程因另案被执行的，承包人行使优先权的工程价款范围如何掌握？

建设工程承包人承建的部分工程因发包人的其他债务被人民法院执行的，承包人只能根据被执行的工程占其承建的全部工程的比例，对相应的工程价款主张优先受偿。

【法院判决】

围绕上述争议焦点，最高法院在本案二审民事判决书中“本院认为”部分论述如下：

最高法院认为，关于优先受偿权的问题。建设工程施工合同具有一定的特殊性，在发包方欠付工程款的情况下，施工方由于无法取回其“实际投入”或者物化到建设工程中的该部分价值，从而设定了一种对拍卖价款的物上代位权，即施工方可以从该工程拍卖或者折价价款中优先取得其实际投入或者物化到建设工程中的价值。本案中，凯盛源公司尚欠中建六公司工程款152612130.74元，一审法院判决确认中建六公司在凯盛源公司拖欠工程款范围内，对案涉工程尚未出售的房屋（不包括土地使用权）享有优先受偿权，并无不当，本院予以维持。

黑龙江高院认为，关于中建六公司主张对案涉工程享有优先受偿权的问题。虽然案涉工程未实际竣工，但双方签订的《施工协议书》约定竣工日期为2013年6月30日。中建六公司于2013年12月19日提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”规定，中建六公司并未超过法定主张优先受偿权的期限。工程价款优先受偿权是以发包人欠付工程款为前提，即使施工合同无效或工程未竣工，只要发包人有欠付工程款的事实，承包人就可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权。故中建六公司主张优先受偿权，一审法院予以支持。但案涉工程的房屋已部分出售给众多购房人，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故中建六公司享有优先受偿权不得对抗案涉房屋的买受人，且优先受偿权不涉及建筑物所占用的建设用地使用权。

【延伸阅读】

裁判规则一：商品房已经出售，房屋买受人可另行主张相应权利，与建设工程施工合同纠纷不是同一法律问题，不影响人民法院对承包人享有建设工程价款优先受偿权的认定。

案例一：最高人民法院在成都大港置业有限公司与鹏程建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2019）最高法民申2761号】中认为，根据一、二审判决的认定，大港公司尚欠鹏程公司工程款25492870.91元，大港公司申请再审对此并未提出异议。而案涉工程于2015年9月23日竣工验收，鹏程公司于2016年3月15日即提起本案诉讼，并未超过法律、司法解释规定的行使建设工程价款优先受偿权的期间。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，鹏程公司对案涉工程折价或者拍卖的价款在25492870.91元范围内享有优先受偿权。一、二审判决对鹏程公司享有建设工程价款优先受偿权的认定，符合法律规定和本案事实。至于大港公司向本院提交证据，意在证明因存在房屋销售事实以及购房人已经支付绝大部分购房款，故鹏程公司不享有建设工程价款优先受偿权的问题，一方面，大港公司提交该证据所要反映的法律关系与本案所涉法律关系并非同一法律关系，且无论在该建筑物上是否还存在房屋买受人的权利，大港公司作为房地产开发企业或房屋出卖人对此均没有诉的利益，因而该问题不属于本案的审理范围；另一方面，基于前述，人民法院在本案中依法确认鹏程公司享有建设工程价款优先受偿权，并不涉及对在该物上是否存在其他权利的认定以及对权利性质、与建设工程价款优先受偿权之间顺位的评判，因此，如存在相关的房屋买受人，则其可另行主张相应权利，这属于另一法律问题，并不影响在本案中对鹏程公司享有建设工程价款优先受偿权的认定。

裁判规则二：承包人主张优先受偿权不得对抗买受人不属于建设工程施工合同纠纷的审理范围，应由买受人另行主张权利。

案例二：最高人民法院在中铁建设集团有限公司与江西海源房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2017）最高法民终762号】中认为，关于中铁建设集团对其承建的工程是否享有建设工程价款优先受偿权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”根据该条规定，建设工程价款优先受偿权的行使期限及起算点以实际或者约定的竣工日起算，而非以工程是否实际竣工作为优先受偿权的构成要件或前提条件。本案中，因海源公司作为发包人逾期支付工程款，因此一审判令中铁建设集团在欠付工程款的范围内就建设工程价款享有优先受偿权，具有事实依据和法律依据，本院予以维持。海源公司关于案涉工程并未竣工，中铁建设集团缺乏行使优先权的前提条件的上诉理由并无相应的法律依据，本院不予支持。至于中铁建设集团的优先受偿权能否对抗相关业主的权利，并不属于本案的审理范围，本院在本案中不予理涉。海源公司关于案涉工程已经对外销售、中铁建设集团不享有优先受偿权的诉讼理由并无相应的法律依据，本院不予支持。

裁判规则三：承包人主张优先受偿权不得对抗买受人的规定，系建设工程承包人优先受偿权与商品房买受人之间权利优先性的规定，建工合同中的发包人并不享有该条款规定的权利请求权。

案例三：最高人民法院在天津中兴国际投资有限公司与北京中铁大都工程有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2019）最高法民终269号】中认为，本案纠纷产生于建设工程施工合同的发包方与承包方之间，判定承包方是否享有工程价款优先受偿权，是依据《合同法》第二百八十六条的规定。而《工程价款优先受偿批复》第二条“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，是就建设工程承包人优先受偿权与商品房买受人之间权利优先性的规定，建工合同中的发包人并不享有该条款规定的权利请求权。故中兴公司以此条款否定中铁大都公司的优先受偿权的主张，不能成立。