无过错房屋买受人是否享有物权期待权的认定

——濮阳华龙区法院判决鲁某诉刘某等案外人执行异议之诉案

【整理人】董雅茹律师 电话：18233272725

【来源】《人民法院报》2021年11月25日第07版

【裁判要旨】

为了保护无过错房屋买受人的权利，根据相关规定，房屋买受人的权利可上升为物权期待权，并具有优先于抵押权的效力。

【案情简介】

中鹄公司与绪村村委会联合开发建设门市房数套，约定其中11套归绪村村委会所有。2012年2月18日，双方共同委托拍卖公司整体拍卖该11套门市房，案外人赵某参与拍卖并成交，后赵某将该11套门市房转让给马某等，期间该房屋一直登记于中鹄公司名下。2013年2月21日，鲁某通过其父鲁某林购买涉案7号房屋，2014年8月5日前分批次付清全部房款，2014年5月1日前实际占有及使用该房屋，但由于涉案房屋长期处于网签备案和抵押登记状态下，鲁某多次请求中鹄公司及马某配合办理过户手续均未能成功。2013年10月16日，涉案房屋以买卖为由网签备案于案外人李某名下，于2014年9月1日解除备案。2014年9月25日，中鹄公司就涉案房屋为刘某强办理了抵押登记，抵押债权金额为100万元。2016年11月30日，刘某、刘某强为实现其对中鹄公司、马某享有的债权提起诉讼，胜诉后申请强制执行并要求评估拍卖涉案房产。鲁某以其对涉案房产享有所有权为由提出执行异议，被驳回后提起执行异议之诉。

【裁判结果】

河南省濮阳市华龙区人民法院审理后认为，之前河南省濮阳市中级人民法院的生效判决书即（2017）豫09民再20号民事判决书已经认定鲁某享有相应物权，本案中鲁某的权利依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称《执行异议复议规定》）构成该规定第二十七条所称的例外，可对抗申请执行人的抵押权。遂判决，不得执行涉案房屋。宣判后，各方当事人均未提起上诉，判决已生效。

【案件评析】

本案争议焦点在于无过错房屋买受人享有的物权期待权是否优先于抵押权。

1.物权期待权的定义和相关规定。物权期待权指将来有可能取得对某一物的支配权和排他的权利。我国对于物权期待权的保护首见于2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（现已失效），该批复对具有消费者身份的房屋买受人赋予了“优先于金钱债权人”的特殊保护。2015年施行的《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条（2020年修正时未修改）分别规定了一般房屋买受人的物权期待权和房屋消费者的物权期待权，赋予了包括商品房消费者和商品房消费者之外的一般买受人在内的无过错不动产买受人享有足以排除强制执行的物权期待权，且在顺位上应当优先于其他债权。

2.本案对《执行异议复议规定》第二十八条的具体应用。

首先，关于法律适用确定问题。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”可见，该条在彰显物权优于债权原则的同时，通过但书条款体现了对生存利益的考量。换言之，就算申请执行人对执行标的享有优先受偿权，其对抗案外人的执行异议也并非“万无一失”，法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，亦不能对抗案外人的执行异议。结合立法宗旨，为切实保护无过错买受人的物权期待权，《执行异议复议规定》第二十八条即属第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”情形，所以该第二十八条成为本案实体裁判的重要法律依据。

其次，关于裁判标准引用问题。本案中，鲁某以濮阳中院（2017）豫09民再20号再审判决的既定意见对抗本案抵押权，被告刘某、刘某强不认同。虽然该再审判决书处理的是鲁某与案外人李某、吕某以及中鹄公司之间的执行异议之诉纠纷，未涉及本案被告刘某、刘某强，但涉案房产、基本事实及原告诉请均一致，与本案具有不可分割的密切关联，该再审判决的裁判精神及法律规则均可适用于本案，故鲁某享有可对抗抵押权的相应民事权益。

再次，本案符合第二十八条规定的实质性要件。《执行异议复议规定》第二十八条明确了无过错房屋买受人能够享有排他性物权期待权的情形。本案中，2013年2月21日，鲁某通过其父鲁某林购买涉案房屋，2014年8月5日前分批次付清全部购房款500余万元。涉案房屋实际交付后，虽未办理房屋过户手续，但2014年5月1日鲁某已对外出租并收费。故鲁某在法院查封涉案房屋之前，已经依法支付了全部价款，并取得了房屋的合法占有权。经审理查明，涉案房屋长期处于网签在他人名下或抵押状态，所以鲁某对于未办理房屋过户登记并无过错。纵观全案，涉案买卖行为要件已实质性完成，符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，鲁某作为无过错买受人因此享有可对抗抵押权的物权期待权。

本案案号：（2018）豫0902民初8703号

案例编写人：河南省濮阳市华龙区人民法院 尹艳

来源：《人民法院报》2021年11月25日第07版