原标题：超强降息，房贷利率将创历史新低

来源：财经杂志

作为房贷利率的定价参考基准，5年期以上LPR下行25个基点，意味着全国房贷利率政策下限将跟随调整至3.75%，创历史新低，部分城市首套房贷利率下限有望低至3.35%，低于1年期LPR

文｜《财经》记者 唐郡

编辑｜袁满

政策利率连续七个月按兵不动后，市场利率超预期下行。

2月20日早间，中国人民银行（下称“央行”）授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.45%，与上月持平；5年期以上LPR为3.95%，较上月下行25个基点。

“这是5年期以上LPR的历史最大调降幅度。”中信证券首席经济学家明明表示，春节前国新办发布会，央行领导提到目前通胀水平和目标有差距，需要进一步降低实际利率，此次下调长期LPR有助于降低企业长期贷款和居民按揭贷款利率，发挥稳投资和支持房地产市场平稳运行的作用。

作为房贷利率的定价参考基准，5年期以上LPR下行25个基点，意味着全国房贷利率政策基准下限将跟随调整至3.75%，创历史新低。部分城市首套房贷利率下限甚至有望低至3.35%，低于1年期LPR。

“调降5年期以上LPR可以更好地配合近期各项稳地产政策效果释放，维持按揭贷款稳定，避免大幅度早偿，推动房地产行业尽快实现软着陆。”民生银行首席经济学家温彬表示。

值得注意的是，本次LPR下调前两天，央行宣布平价续作MLF(中期借贷便利),MLF利率连续7个月维持在2.5%不动。政策利率并未释放降息信号。

对此，多位分析人士表示，此前商业银行多次下调存款利率，叠加年初央行定向降息和降准，降低了商业银行负债成本，为本次LPR下调创造了空间。“银行负债成本的大头来自存款，在存款利率已经下调的情况下，调整MLF利率的意义不大。”上海金融与发展实验室主任曾刚表示。

对此，东吴证券首席宏观分析师陶川认为，一季度经济“开门红”离不开地产的企稳，在稳汇率与稳经济的选择题中，央行给出了“降”心独具的答案：一是“救急”地产，释放积极的货币政策信号；二是“革新”思路，在汇率压力下注重实体经济与政策灵活性。

房贷利率探底3.35%

LPR是由20家商业银行报价形成, 每月20日报价一次，报价行报价时会根据自身资金成本、市场供求和风险溢价等因素调整报价。截至目前，大部分贷款利率均以对应期限LPR加点形成。

随着5年期以上LPR下调，购房人群将率先受益。

截至目前，全国首套房贷利率政策下限为5年期以上LPR减20个基点。因此，最新下限由4%降至3.75%。

根据央行发布的2023年三季度货币政策执行报告，截至2023年9月，全国有95个城市下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限较全国下限低10个-40个基点。也就是说，理论上部分城市首套房贷利率下限将低至3.35%，低于1年期LPR。

截至2023年12月，全国新发放个人住房贷款利率为4.1%，已处于历史较低水平。

同时，等到房贷合同约定的年度重定价日（多为每年1月1日）后，存量房贷利率也将享受25个基点的下调，对应存量房贷负债家庭的月供下降。

据易居研究院研究总监严跃进测算，按100万元贷款本金、30年等额本息偿还方式计算，此次降息后购房者月供大约可以减少150元。

“从房地产市场内部看，当前购房需求仍然疲弱，各地也在陆续采取措施积极提振市场需求，5年期LPR下调25个基点，力度较大，这有助于降低居民购房成本，进一步提振居民购买意愿。”中国银行研究院研究员梁斯称。

除住房按揭贷款，5年期以上LPR下调还将惠及企业和地方政府的中长期贷款。

曾刚称，地方政府存在不少中长期贷款，且近期在进行再融资。5年期LPR下行将推动地方政府今年再融资成本显著下行。

在企业层面，曾刚称，当前国内企业面临着PPI（工业生产者出厂价格指数）的下行，利润受到较大影响。5年期以上LPR下调能够降低其中长期融资成本，促进企业投资恢复，有助于2024年内需复苏向好。

非对称降息：调整利率期限结构

多位分析人士表示，此番5年期以上LPR单独调降的背景是商业银行负债成本下降。

2022年9月以来，央行通过存款利率市场化调整机制，引导商业银行四次下调存款利率。以工商银行为例，四次下调存款利率后，该行1年期、3年期、5年期整存整取挂牌存款利率分别下行了30个、80个和75个基点。

2024年以来，央行先后下调再贷款再贴现利率和法定存款准备金率：自1月25日起，分别下调支农再贷款、支小再贷款和再贴现利率各0.25个百分点；自2月5日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

温彬表示，存款利率下调、降准和定向降息的合力作用下，商业银行综合负债成本有所下降，为LPR实施非对称降息拓展了空间。

同时，温彬称，当前银行债务工具发行成本明显下行，也为LPR报价下调创造空间。

数据显示，截至2月19日，1年期AAA同业存单收益率收至2.29%，较宣布降准前下行14个基点，较去年11月末大幅下行33个基点。从商业银行债看，5年期商业银行债到期收益率看2月19日收至2.57%，较去年11月末大幅下行30个基点。

对于本次5年期以上LPR的非对称下调，多位分析人士认为，其中一个考量因素是调整利率期限结构。

数据显示，2019年9月-2024年1月，5年期以上LPR累计下调65个基点，而1年期LPR累计下调75个基点，二者相差10个基点。

曾刚表示，过去几年，LPR一直在下调，但中长端利率下调幅度不够，与当前2.5%左右的10年期国债利率相比，当前中长期贷款利率偏高。

“这不但抬高了中长期融资的实际成本，也扭曲了期限价格。”曾刚表示，当前的非对称调整本身具有修复利率期限结构的含义，使LPR与整个市场的利率期限结构保持一致。

“去年8月，1年期LPR与5年期以上LPR非对称下降，1年期LPR下调但5年期以上LPR未下调，这也预示着LPR可能会再次出现非对称调整。此前市场已有普遍预期，本月LPR可能会出现非对称下降，只是降幅超出了市场预期。”梁斯表示。

淡化MLF与LPR关联

此前，LPR报价下调多以政策利率（MLF利率）下调为信号，按照“MLF利率→LPR（贷款市场报价利率）→贷款利率”的利率传导机制调整。

两天前，央行宣布2月继续平价续作5000亿元MLF，政策利率连续7个月保持不变。在MLF利率未调的情况下，5年期LPR为何单独大幅下调？

曾刚认为，这与中国金融体系以间接融资为主的特征有关。

“中国以间接融资为主，银行信贷在整体融资中的占比非常高，货币政策传导需要影响到银行信贷行为才算完成；而美国这类以直接融资为主的国家，美联储联邦基金利率调整就可以看作货币政策传导的完成。”曾刚表示，以往的货币政策传导通常是MLF利率下调，影响到银行的资金成本（即负债成本），进而对银行资产价格（即信贷利率）产生影响。

“通过MLF利率传导是有效的，但并不是说MLF利率与LPR利率直接挂钩，实际上也没有挂钩的道理。”曾刚强调，MLF利率调整只是银行负债成本调整的影响因素之一，并且不是最重要的因素。他进一步表示，“在银行整体负债中，存款占大头，MLF占比较小，在存款利率下调的背景下，通过MLF降息引导市场利率下行的意义在下降。”

事实上，温彬表示，2019年-2023 年间，也出现过三次是在MLF利率未变的情况下(2019年9月、2021年12月、2022年5月)，借助降准、存款利率定价改革等方式降低了银行综合融资成本，进而实现了LPR不同程度的下调。

明明表示，“此前MLF利率保持不变，长期看应该淡化MLF和LPR的关系，LPR作为实体经济融资成本的参考基准，对于实体经济的影响更大。”

对此，曾刚亦表示认同。“银行贷款利率与其整体负债成本相关，与其动MLF利率，不如动存款利率。”

值得注意的是，人民币汇率被认为是央行暂未下调MLF利率的影响因素之一。陶川撰文称，“下调LPR却不降MLF，意味着汇率压力仍有约束。”他进一步表示，观察2023年6月及2022年8月的MLF降息时点均在美债利率阶段性回落或稳定时。而今市场预期美联储降息窗口推迟，“政策利率”属性偏弱的LPR利率适合率先调降。

“从本次突破‘范式’的降息，我们可窥见金融工作会议后央行政策思路变化。”陶川认为，MLF-LPR利率联动调降并不绝对，后续MLF与LPR有依照各自逻辑进行操作的空间——MLF关注汇率，而LPR则注重实体，存款利率市场化可为银行息差打开空间。

对于接下来的货币政策走向，曾刚认为，后续降准降息空间仍在，且结构性货币政策未来将发挥越来越重要的作用。

明明表示，“考虑到今年全球货币政策转松是大概率事件，我们认为二季度仍然有进一步调降政策利率的可能性。”