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超强降息,房贷利率将创历史新低
浏览次数:150 | 发布时间:2024年2月21日

原标题:超强降息,房贷利率将创历史新低

来源:财经杂志



作为房贷利率的定价参考基准,5年期以上LPR下行25个基点,意味着全国房贷利率政策下限将跟随调整至3.75%,创历史新低,部分城市首套房贷利率下限有望低至3.35%,低于1年期LPR


文|《财经》记者 唐郡

编辑|袁满


政策利率连续七个月按兵不动后,市场利率超预期下行。


2月20日早间,中国人民银行(下称“央行”)授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率(LPR):1年期LPR为3.45%,与上月持平;5年期以上LPR为3.95%,较上月下行25个基点。


“这是5年期以上LPR的历史最大调降幅度。”中信证券首席经济学家明明表示,春节前国新办发布会,央行领导提到目前通胀水平和目标有差距,需要进一步降低实际利率,此次下调长期LPR有助于降低企业长期贷款和居民按揭贷款利率,发挥稳投资和支持房地产市场平稳运行的作用。


作为房贷利率的定价参考基准,5年期以上LPR下行25个基点,意味着全国房贷利率政策基准下限将跟随调整至3.75%,创历史新低。部分城市首套房贷利率下限甚至有望低至3.35%,低于1年期LPR。


“调降5年期以上LPR可以更好地配合近期各项稳地产政策效果释放,维持按揭贷款稳定,避免大幅度早偿,推动房地产行业尽快实现软着陆。”民生银行首席经济学家温彬表示。


值得注意的是,本次LPR下调前两天,央行宣布平价续作MLF(中期借贷便利),MLF利率连续7个月维持在2.5%不动。政策利率并未释放降息信号。


对此,多位分析人士表示,此前商业银行多次下调存款利率,叠加年初央行定向降息和降准,降低了商业银行负债成本,为本次LPR下调创造了空间。“银行负债成本的大头来自存款,在存款利率已经下调的情况下,调整MLF利率的意义不大。”上海金融与发展实验室主任曾刚表示。


对此,东吴证券首席宏观分析师陶川认为,一季度经济“开门红”离不开地产的企稳,在稳汇率与稳经济的选择题中,央行给出了“降”心独具的答案:一是“救急”地产,释放积极的货币政策信号;二是“革新”思路,在汇率压力下注重实体经济与政策灵活性。


房贷利率探底3.35%


LPR是由20家商业银行报价形成, 每月20日报价一次,报价行报价时会根据自身资金成本、市场供求和风险溢价等因素调整报价。截至目前,大部分贷款利率均以对应期限LPR加点形成。


随着5年期以上LPR下调,购房人群将率先受益。


截至目前,全国首套房贷利率政策下限为5年期以上LPR减20个基点。因此,最新下限由4%降至3.75%。


根据央行发布的2023年三季度货币政策执行报告,截至2023年9月,全国有95个城市下调了首套房贷利率下限,这些城市执行的下限较全国下限低10个-40个基点。也就是说,理论上部分城市首套房贷利率下限将低至3.35%,低于1年期LPR。


截至2023年12月,全国新发放个人住房贷款利率为4.1%,已处于历史较低水平。


同时,等到房贷合同约定的年度重定价日(多为每年1月1日)后,存量房贷利率也将享受25个基点的下调,对应存量房贷负债家庭的月供下降。


据易居研究院研究总监严跃进测算,按100万元贷款本金、30年等额本息偿还方式计算,此次降息后购房者月供大约可以减少150元。


“从房地产市场内部看,当前购房需求仍然疲弱,各地也在陆续采取措施积极提振市场需求,5年期LPR下调25个基点,力度较大,这有助于降低居民购房成本,进一步提振居民购买意愿。”中国银行研究院研究员梁斯称。


除住房按揭贷款,5年期以上LPR下调还将惠及企业和地方政府的中长期贷款。


曾刚称,地方政府存在不少中长期贷款,且近期在进行再融资。5年期LPR下行将推动地方政府今年再融资成本显著下行。


在企业层面,曾刚称,当前国内企业面临着PPI(工业生产者出厂价格指数)的下行,利润受到较大影响。5年期以上LPR下调能够降低其中长期融资成本,促进企业投资恢复,有助于2024年内需复苏向好。


非对称降息:调整利率期限结构


多位分析人士表示,此番5年期以上LPR单独调降的背景是商业银行负债成本下降。


2022年9月以来,央行通过存款利率市场化调整机制,引导商业银行四次下调存款利率。以工商银行为例,四次下调存款利率后,该行1年期、3年期、5年期整存整取挂牌存款利率分别下行了30个、80个和75个基点。


2024年以来,央行先后下调再贷款再贴现利率和法定存款准备金率:自1月25日起,分别下调支农再贷款、支小再贷款和再贴现利率各0.25个百分点;自2月5日起,下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。


温彬表示,存款利率下调、降准和定向降息的合力作用下,商业银行综合负债成本有所下降,为LPR实施非对称降息拓展了空间。


同时,温彬称,当前银行债务工具发行成本明显下行,也为LPR报价下调创造空间。


数据显示,截至2月19日,1年期AAA同业存单收益率收至2.29%,较宣布降准前下行14个基点,较去年11月末大幅下行33个基点。从商业银行债看,5年期商业银行债到期收益率看2月19日收至2.57%,较去年11月末大幅下行30个基点。


对于本次5年期以上LPR的非对称下调,多位分析人士认为,其中一个考量因素是调整利率期限结构。


数据显示,2019年9月-2024年1月,5年期以上LPR累计下调65个基点,而1年期LPR累计下调75个基点,二者相差10个基点。


曾刚表示,过去几年,LPR一直在下调,但中长端利率下调幅度不够,与当前2.5%左右的10年期国债利率相比,当前中长期贷款利率偏高。


“这不但抬高了中长期融资的实际成本,也扭曲了期限价格。”曾刚表示,当前的非对称调整本身具有修复利率期限结构的含义,使LPR与整个市场的利率期限结构保持一致。


“去年8月,1年期LPR与5年期以上LPR非对称下降,1年期LPR下调但5年期以上LPR未下调,这也预示着LPR可能会再次出现非对称调整。此前市场已有普遍预期,本月LPR可能会出现非对称下降,只是降幅超出了市场预期。”梁斯表示。


淡化MLF与LPR关联


此前,LPR报价下调多以政策利率(MLF利率)下调为信号,按照“MLF利率→LPR(贷款市场报价利率)→贷款利率”的利率传导机制调整。


两天前,央行宣布2月继续平价续作5000亿元MLF,政策利率连续7个月保持不变。在MLF利率未调的情况下,5年期LPR为何单独大幅下调?


曾刚认为,这与中国金融体系以间接融资为主的特征有关。


“中国以间接融资为主,银行信贷在整体融资中的占比非常高,货币政策传导需要影响到银行信贷行为才算完成;而美国这类以直接融资为主的国家,美联储联邦基金利率调整就可以看作货币政策传导的完成。”曾刚表示,以往的货币政策传导通常是MLF利率下调,影响到银行的资金成本(即负债成本),进而对银行资产价格(即信贷利率)产生影响。


“通过MLF利率传导是有效的,但并不是说MLF利率与LPR利率直接挂钩,实际上也没有挂钩的道理。”曾刚强调,MLF利率调整只是银行负债成本调整的影响因素之一,并且不是最重要的因素。他进一步表示,“在银行整体负债中,存款占大头,MLF占比较小,在存款利率下调的背景下,通过MLF降息引导市场利率下行的意义在下降。”


事实上,温彬表示,2019年-2023 年间,也出现过三次是在MLF利率未变的情况下(2019年9月、2021年12月、2022年5月),借助降准、存款利率定价改革等方式降低了银行综合融资成本,进而实现了LPR不同程度的下调。


明明表示,“此前MLF利率保持不变,长期看应该淡化MLF和LPR的关系,LPR作为实体经济融资成本的参考基准,对于实体经济的影响更大。”


对此,曾刚亦表示认同。“银行贷款利率与其整体负债成本相关,与其动MLF利率,不如动存款利率。”


值得注意的是,人民币汇率被认为是央行暂未下调MLF利率的影响因素之一。陶川撰文称,“下调LPR却不降MLF,意味着汇率压力仍有约束。”他进一步表示,观察2023年6月及2022年8月的MLF降息时点均在美债利率阶段性回落或稳定时。而今市场预期美联储降息窗口推迟,“政策利率”属性偏弱的LPR利率适合率先调降。


“从本次突破‘范式’的降息,我们可窥见金融工作会议后央行政策思路变化。”陶川认为,MLF-LPR利率联动调降并不绝对,后续MLF与LPR有依照各自逻辑进行操作的空间——MLF关注汇率,而LPR则注重实体,存款利率市场化可为银行息差打开空间。


对于接下来的货币政策走向,曾刚认为,后续降准降息空间仍在,且结构性货币政策未来将发挥越来越重要的作用。


明明表示,“考虑到今年全球货币政策转松是大概率事件,我们认为二季度仍然有进一步调降政策利率的可能性。”


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