【本所案例】朱某、于某与保定某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷

【承办律师】董雅茹、张慧婕

【委托人】朱某、于某

【关键词】逾期交房、违约金、诉讼时效

【案情简介】

2016年5月12日，朱某、于某与保定某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签订《购房合同书》，约定由朱某、于某购买房地产公司位于保定市朝阳南路**小区1号楼1单元2602室，建筑面积101㎡，单价6660元，购房总金额672660元。2016年7月7日，朱某、于某与房地产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》。上述合同约定房地产公司应于2017年10月31日向朱某、于某交付房屋。上述合同签订后，朱某、于某已按约向房地产公司支付首付款并办理银行按揭贷款，全部购房款均已向房地产公司支付，但房地产公司却未按时向朱某、于某交付房屋。根据上述合同约定，房地产公司应按日向朱某、于某支付已付购房款总额万分之一的违约金。

【一审裁判结果】

一、违约金的计算基数。

一审法院认为，该房屋总价值672660元，朱某、于某支付首付款172660元，余款500000元作银行按揭，朱某、于某虽承担偿还银行按揭贷款的义务，但朱某、于某并未实际支出按揭款项，房地产公司逾期交房对朱某、于某承担的违约金应以朱某、于某实际交纳的购房首付款172660元为标准计算。

二、违约天数。

一审法院认为，《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2017年10月31日，如遇自然灾害，政府行为，政策变化，规划调整，战争等不可抗力因素，导致不能按期全部履行，买卖双方均不负违约责任。房地产公司辩称房屋迟延交付有不可抗力的情形，具体包括因防治大气污染、重要活动保障等原因停工493天和新型冠状病毒疫情停工120天，应扣除相应的停工时间，不计入违约期间。由于重要活动保障、大气污染防控等原因，施工单位根据政府及相关部门的指令停止施工的事实客观存在，虽然不属于约定和法定的不可抗力，但确系为了保障大气环境及社会、民众切身利益，属于合理顺延工期的情形，被告不应承担该期间的违约责任。另外，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见<一>》的通知精神，要依法准确适用不可抗力的规则，新冠肺炎疫情不可预见，且疫情防控期间，项目暂停施工无法避免，属不可抗力，房地产公司辩称新冠疫情停工120天，不计入违约期间。

房地产公司辩称本案已过诉讼时效，一审法院认为违约状态自房屋逾期交付时持续存在，故本案诉讼时效应自原告起诉之日即2021年6月17日倒推三年为违约损失起算日，即从2018年6月17日开始计算房地产公司违约赔偿的起算点。朱某、于某陈述2021年6月8日实际收房，房地产公司亦认可2021年6月8日签署的收房确认书，故一审法院认定涉案房屋实际收房日期为2021年6月8日，故从2018年6月17日至2021年6月8日，共计1087，扣除大气防治的、重要活动保障停工的493天和新冠疫情停工120天，违约天数为474天，故房地产开发有限公司给付朱某、于某违约金172660*474天*日万分之一=8184元。

【律师思路、二审裁判结果】

一、关于逾期交房违约金的计算基数问题。

虽然此类案件已有相应的生效判决按照首付款为基数计算逾期交房违约金，但在一审及二审环节，律师均主张按照已支付的全部购房款672660元为基数计算逾期交房违约金。

一审法院仅以房屋首付款为基数计算逾期交房违约金，二审中我所律师通过向法官阐述我国并非判例法国家，个别案例不能指导该案的判决，并且通过大数据查找，省高院已提审相关生效判决，说明既往生效判决存在错误。最终，二审法院采纳律师意见，改判以全部购房款为基数计算逾期交房违约金。

二、关于逾期交房违约金的诉讼时效事宜。

一审法院判决原告主张的逾期交房违约金，其中倒推三年之前的已超诉讼时效不予支持，但经过原告与二审法官的沟通，二审法院最终采纳律师意见，因逾期交房的状态自2017年11月1日起持续存在，直至实际交付房屋，原告方能确定其自身权益受侵害的具体损失，故本案并未超过诉讼时效。

最终二审法院判决支持开发商向业主支付逾期交房违约金47153.47元，极大维护了业主的合法权益。